普通借家契約と定期借家契約の違いと注意点

建物を貸す・借りるときには、当事者間で建物賃貸借契約(いわゆる借家契約)を結びます。このとき、現在は普通借家契約と定期借家契約のどちらかを選ぶのですが、以前までは普通借家契約で結ばれていました。

しかし、良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法によって借地借家法が改正され、それまでなかった定期借家契約が登場します。

賃貸住宅では以前として普通借家契約が多いのですが、定期借家契約を選ぶことができるようになって、貸主・借主共に選択肢が広がりました。

この記事では2つの契約方法を説明していきますが、どちらで契約するほうが得というものではありません。両方にメリットとデメリットがあり、ケースバイケースで使い分けることが大切になります。

普通借家契約とは

一般的には借家契約と言えば普通借家契約を指し、従来からある契約方法です。

契約方法

口頭でも書面でも契約は有効に成立します。しかしながら、不動産会社が仲介する賃貸物件では書面を作成するので、口頭契約があるとすれば親族や知人同士などでしょう。

契約期間

期間を1年未満とする契約はできず、期間が1年未満の契約は、期間の定めがないとされます(借地借家法第29条第1項)。賃貸住宅に住んだことがある人なら知っているように、大抵の契約は2年間で行われます。期間が長いほうは無制限です。

契約更新

正当事由がない限り、貸主は契約更新を拒絶できません(借地借家法第28条)。借主が契約更新を望まないときは、当然に更新されず契約終了です。

中途解約

中途解約は特約に従います。貸主からは6ヶ月前、借主からは1ヶ月前~3ヶ月前の予告で解約とする特約が一般的です。ただし、貸主からの解約申し入れに借主が合意しないときは正当事由を必要とするため、貸主からの中途解約は難しいです。

普通借家契約は借主が保護されている

貸主と借主の立場を考えると、契約更新できずに住居を失う借主のほうが立場は弱いはずです。経済的にも、貸すことができる住宅を持つ貸主と、家を持たず賃貸住宅を借りる借主では、借主のほうが弱者であることは多いでしょう。

そこで、安定した居住を保護する目的から、借地借家法は貸主の契約更新拒絶・解約申し入れに対して、正当事由を必要とする規定を設けました。それにより、正当事由を持たない貸主は、借主の意向によって契約更新・契約終了が左右されます。

一方の借主にとっては、自分の意思で契約更新・契約終了できるほか、特約に従った予告をすれば中途解約もできますから、何ら不満のない制度と言えます。

普通借家契約のメリット

借主の立場なら普通借家契約にメリットは大きく、貸主からの正当事由がない退去請求に対抗できます。貸主としてのメリットがあるとすれば、普通借家契約は入居者を集めやすいことではないでしょうか。

定期借家契約は、更新がないことで契約期間満了での退去を考えなくてはならず、借主にとってはリスクです。入居に条件が付くほど、入居希望者は減って当然です。

そのため、家賃を低めに設定して対策を立てることもありますが、普通借家契約には全くその必要がありません。

普通借家契約のデメリット

普通借家契約は借主保護の側面が強いので借主にデメリットはなく、貸主のデメリットは、契約更新の拒絶に正当事由を必要とする点でしょう。借主が契約終了を決めるといっても過言ではないくらい、貸主の都合で退去してもらうのは難しいです。

このデメリットは、賃貸経営の方針にも大きく影響を与え、家族連れのように長期間住み続ける人ほど、普通借家契約では出て行ってもらえないリスクが高まります。

貸主として入居率が高くなるのは歓迎できても、出て行って欲しいタイミングでは仇となり、単身者向けの小さな部屋を高回転させたほうが収益性も良いことから、ファミリー向けの賃貸物件が増えない状況を生み出しました。

定期借家契約とは

平成12年3月1日から導入され、普及には至っていませんが今後増えると思われます。

契約方法

書面契約が必須で、口頭契約は普通借家契約と扱われます。なお、借地借家法上は「公正証書による等書面によって契約をするときに限り」認められる契約ですが、公正証書である必要はありません。また、期間を定めた契約で更新がなく、期間満了で契約が終了する旨を借主に書面で交付する義務もあります(借地借家法第38条第2項)。

契約期間

期間に制限はなく、普通借家契約で認められない1年未満の契約が可能です(借地借家法第38条第1項後段)。期間が長いほうも無制限です。

契約更新

定期借家契約には、そもそも更新という考え方がありません。契約期間が満了すれば契約終了です。ただし、契約更新はなくても延長・再契約は可能ですから、貸主・借主が合意すれば延長・再契約をして、継続状態にすることは可能です。

契約終了の通知

契約期間が1年以上のときは、契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、貸主から契約が終了することを通知しなくてはなりません(借地借家法第38条第4項)。通知を怠っても、通知から6ヶ月を経過すれば契約は終了しますが、契約期間が1年以上の規定であることを利用して、1年に満たない364日の契約にする方法も使われるようです。

中途解約

200㎡未満の建物では、借主のやむを得ない事情があれば、1ヶ月前の解約申し入れによって中途解約が認められます(借地借家法第38条第5項)。このケースの中途解約は、法律上の規定があるので特約がなくても可能です。その他の中途解約は特約に従います。

定期借家契約が必要になった背景

普通借家契約による更新拒絶・解約申し入れの制限は、貸主が建物をどうしても使いたい事情(正当事由)がなければ、貸主から契約終了ができないに等しいです。

つまり、借主に出て行ってもらいたいときでも、借主が出ていくと言うまで借家契約が終わらないという、貸主にとっては極めて不利な契約です。どうしても出ていかない借主には、立ち退き料を支払ってでも(正当事由には立ち退き料の支払いも考慮される)、出て行ってもらうしかありません。

この制度は、借主保護が強すぎるということで批判されていました。借地借家法は借主を弱者として保護しているわけですが、一部の悪質な借主は法律を逆手にとって、居座ることができるからです。

また、空き家が生まれ、その所有者が賃貸を考えていても、返してもらえないリスクがあるのでは、良質な住宅ストックの流通を妨げることにも繋がってしまいます。その結果、借主にとっても賃貸住宅の選択肢を狭めることになるでしょう。

このような背景から、契約期間の満了で確定的に契約が終了する定期借家契約が、平成12年3月1日から可能になって現在に至ります。

定期借家契約が利用されやすい賃貸経営

定期借家契約が特に求められるのは、契約期間満了によってどうしても契約を終了させたいケースが多いからです。定期借家契約が登場してからは賃貸経営の手法もかわりつつあり、特定の期間だけを貸したい貸主には歓迎されています。

例えば、転勤期間中だけ空き家を貸し出すリロケーション、他人同士が共用部分を共有して生活するシェアハウスにおいては、ほとんどで定期借家契約が使われます。

リロケーションでは、転勤から戻るタイミングで家が空いていないと困りますし、シェアハウスで定期借家契約が使われるのは、トラブルを起こしやすい入居者を確実に退去させたいからです。

もちろん、入居審査の段階でトラブルを起こさない入居者を選定することは非常に重要ですが、それだけでは防げないのが退去トラブルで、契約更新が前提の普通借家契約では対処できない部分を、定期借家契約でサポートしています。

定期借家契約のメリット

定期借家契約のメリットは契約更新がないことで、貸主にとっては契約終了が必ず訪れることです。一定期間だけを貸したい場合でも、定期借家契約なら問題なく貸すことができます。

もし、貸主・借主の双方が契約更新を望むときは再契約すれば済みますし、契約期間に制限がなく、心配なら短期間の契約で様子を見て、問題なければ延長・再契約にするといった柔軟な対応を可能にします。

さらに言えば、老朽化に伴う建て替えが必要になっても、入居者の契約期間を建て替えのタイミングに合わせることで、計画どおりに建て替えができます。

ただし、悪質な借主が契約終了後も居座っているとき、最終的には明け渡し請求訴訟によらなければ退去してもらえないので、定期借家契約だから明け渡しが確約されるとは限りません。それでも、契約が終了していることが、明け渡し請求において正当な根拠になることは間違いなくメリットになるでしょう。

借主から見たメリットは、定期借家契約が再契約できないリスクを伴うので、一般的には家賃相場が低くなる点です(必ず安いとは限りません)。また、更新がないことで入居審査が緩和される傾向もあるでしょう。

在学・出張・出向・出稼ぎ・長期旅行などで、元から一定期間しか住むつもりがない人にとっては、契約期間の満了で退去することが決まっているわけですから、再契約ができないリスクは影響せず、安い家賃で住むことができる可能性があります。

定期借家契約のデメリット

貸主にとってのデメリットは、家賃を安くしないと入居者が集まりにくいこと、借主にとってのデメリットは、住み続けたい場合でも貸主の意向で再契約できない可能性が常にあることです。

しかし、定期借家契約が常態化しているリロケーションやシェアハウスではデメリットになりませんし、学生向けのアパートなど、ほとんどの入居者が特定の期間しか住まない賃貸住宅でも影響しないでしょう。

もっとも、ただでさえ日本の住宅事情は供給過多で、人口減少・世帯減少によって賃貸住宅は借り手市場であるのに、定期借家契約にしてまで入居率を下げる必要はないとする主張もあります。

本来は、問題を起こさない入居者に、できるだけ長く住んでもらうことがベストでも、定期借家契約には契約更新がないことで、借主にとって不安感が大きいため、同じ条件の物件なら定期借家契約を選ぶ理由はありません。

この点が心配なときは、借主が重大な問題を起こさなれば再契約をする特約を付けたり、契約終了前の事前通知で貸主から再契約の意思を示すなど、工夫することで借主の不安感は和らぐと考えられます。

普通借家契約と定期借家契約の比較

これまで説明した違いを表にまとめました。

 普通借家契約定期借家契約
契約方法口頭契約または書面契約書面契約(公正証書である必要はない)のほか更新がなく期間満了で契約が終了する旨を書面で交付しなければならない
契約期間1年以上(1年未満は期間のない契約とされる)契約期間に制限はない
契約更新借主に更新の意思がない又は貸主が正当事由で更新拒絶した場合を除き契約は更新される契約更新はなく延長・再契約によって継続状態にすることは可能
契約更新料一般には家賃の1ヶ月分が相場契約更新がないので契約更新料もないが再契約料などの名目で家賃1ヶ月分が相場
契約終了借主に更新の意思がない又は貸主が正当事由で更新拒絶した場合のみ契約終了契約期間満了で契約終了(1年以上の契約では貸主に事前通知義務あり)
中途解約貸主からは6ヶ月前、借主からは1ヶ月前~3ヶ月前の予告で解約可能とする特約が多い200㎡未満の建物では借主のやむを得ない事情で中途解約が認められ、その他の建物は特約に従う

まとめ

普通借家契約と定期借家契約のどちらが良いとは言えませんが、貸主ならリスク回避として定期借家契約を検討する余地は十分にあるはずです。借主は家賃が安くない限り、定期借家契約を選択するメリットはほとんどありません。

定期借家契約があまり普及していないのは、貸主に若干手間が増えること以外にも、実は仲介する不動産業者が面倒を嫌って消極的だという側面もあるようです。

一生同じ賃貸住宅に住む人は僅かですから、普通借家契約だからといって問題が起きるというものではないですが、退去してもらうために多額の立ち退き料を支払うのは、本来なら不要な出費です。

将来のリスク回避への投資だと考え、家賃を下げて定期借家契約を活用することは、賃貸経営における1つの手法となるでしょう。借主にとっても、家賃が安くなって入居しやすい物件が多いほど助かるはずです。

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