土地の価格には不動産市場の需給バランスに応じた相場があり、取引価格は取引ごとの交渉で決まる性質から、定価としての価格は存在しません。
しかし、一定の指標がないと誰も土地の価格を判断できず、地価公示価格や地価調査価格が指標に使われていることは良く知られています。
ところが、地価公示価格や地価調査価格は、特定の地点における1㎡あたりの正常価格を示すのみで、その他の無数にある土地を、地価公示価格や地価調査価格を参考に評価していくのはとても不便です。
そこで、市街地化している地域の宅地では、固定資産税または相続税の評価で使われる路線価によって、地価公示価格や地価調査価格を参考にしなくても、ある程度は価格をイメージすることができるようになっています。
この記事では宅地としていますが、路線価がある地域では、宅地以外の土地でも路線価を使って評価されることがあります。
路線価とは
路線価とは、道路（街路）に設定されている価格のことで、道路の価格を示すのではなく、その道路に接する宅地1㎡あたりの価格を示しています。
したがって、宅地に接する道路の路線価を調べれば、路線価×地積が税務上の評価額ということです。実際には、路線価を宅地の形状・間口などで補正してから、地積を乗じて評価額を求めるため、正しい評価額が得られるとは限りません。
また、路線価から求められるのは、税務上の評価額で市場価格ではないため、少しでも市場価格に近付けるための補正が必要になります。
路線価には固定資産税で使われる固定資産税路線価と、相続税で使われる相続税路線価があるので、両者の違いを簡単に説明しておきます。
固定資産税路線価
不動産を所有していれば、毎年固定資産税を納付しているはずです。固定資産税路線価は、市町村が固定資産税評価額を決めるために使われます。
固定資産税路線価は市町村から公表されますが、評価替えのある3年ごとの公表であるため、時期によっては若干古い価格を示しています。
また、固定資産税路線価から求められる評価額は、地価公示価格の7割を目途にしており、地価公示価格を市場価格と考えたときの補正は次のようになります。
おおよその市場価格＝固定資産税路線価×地積÷0.7
相続税路線価
相続時しか影響しないので、あまり馴染みのない相続税でも、相続税路線価は毎年公表されており、固定資産税路線価よりも新しい指標になることが多いです。
また、相続税路線価から求められる評価額は、地価公示価格水準の8割程度であることから、地価公示価格を市場価格と考えたときの補正は次のようになります。
おおよその市場価格＝相続税路線価×地積÷0.8
路線価の調べ方
固定資産税路線価なら市町村、相続税路線価なら国税庁のホームページでも確認できますが、全国地価マップというサイトが便利です。
上記のリンクは別ウィンドウ（別タブ）で開くようにしています。別ウィンドウ（別タブ）で見比べながら、以降の説明を確認してください。
最初に、トップページの右側中断付近で、「次へ」となっているボタンを押します。
利用への同意画面が表示されるので、職業選択をして「同意する」ボタンを押します。職業はどれを選んでも変わりませんので、何も考えず「その他」で大丈夫です。
土地の特定には色々な方法が用意されており、住所検索、一覧選択、地図から選択、緯度・経度指定まであります。いずれでも構わないので、確認したい宅地に辿りつくように画面を操作してください。
このシステムの住所検索は優秀で、例えば「1丁目1番1号」を「1－1－1」と入力しても「1丁目1－1」と入力しても検索してくれます（数字やハイフンは半角・全角を問いません）。
目標地点を探し出せたら、固定資産税路線価を使う場合と、相続税路線価を使う場合で画面は異なりますので、別々に説明していきます。
固定資産税路線価を使う場合
目標地点を確定させた状況では、自動的に固定資産税路線価が選ばれて次のように青い矢印と赤い矢印（画面内にない場合もある）の画面が表示されます。
矢印は街路に沿って引かれており、数字が書かれています。この数字が固定資産税路線価で、接する宅地1㎡あたりの価格を円で表しています。同じ街路でも、交差点を超えると異なる価格になることがあります。
固定資産税路線価がある街路に接する宅地は、固定資産税路線価×地積÷0.7で地価公示価格水準となるので、実際に計算して参考にしましょう。
ちなみに、赤い矢印が主要な街路（幹線という意味ではない）、青い矢印がその他の街路となっていますが、主要な街路とはその地区での固定資産税路線価の基準となる街路です。
つまり、主要な街路である赤い矢印の固定資産税路線価が先に決められて、その他の青い矢印では赤い矢印の固定資産税路線価に比準して決められていきます。
矢印をクリックすると、クリックされた地点にピンが表示され、画面左側に属性情報が表示されます。例として価格が48,000円の街路をクリックしました。
属性情報は価格、時点修正率、用途地区区分が表示され、価格は再確認の必要もなく、用途地区区分はその地区がどのような用途で使われているか示します。
重要なのは時点修正率で、時点修正率が1.000以外になっているときは、固定資産税路線価をそのまま使うのではなく、時点修正率を乗じて使用します。
時点修正率の仕組み
固定資産税路線価は基準年度（3年ごと）しか評定されません。しかし、地価の下落が激しいときでも固定資産税路線価が3年間同じ価格では、固定資産税評価額が相対的に高くなりすぎて、過剰な課税になってしまいます。
そこで、価格調査基準日（例では平成26年1月1日）から半年、1年半、2年半の地価下落を反映させているのが時点修正率です。
平成27年度の固定資産税路線価（価格調査基準日平成26年1月1日）
→価格調査基準日の価格×平成26年1月1日～平成26年7月1日の時点修正率
平成28年度の固定資産税路線価（価格調査基準日平成26年1月1日）
→価格調査基準日の価格×平成26年1月1日～平成27年7月1日の時点修正率
平成29年度の固定資産税路線価（価格調査基準日平成26年1月1日）
→価格調査基準日の価格×平成26年1月1日～平成28年7月1日の時点修正率
平成30年度の固定資産税路線価（価格調査基準日平成29年1月1日）
→価格調査基準日の価格×平成29年1月1日～平成29年7月1日の時点修正率
…以降同様に続く
例の属性情報を見ると、平成26年1月1日～平成26年7月1日の時点修正率が1.000となっているため、平成27年度は固定資産税路線価をそのまま使用します。
仮に、この街路へ接する100㎡の宅地があるとすれば、
48,000円×100㎡÷0.7≒6,857,000円
が平成27年度における地価公示価格水準です。
ここで、時点修正率が1.000以外の例を見てみましょう。同じ街路では、過去に時点修正率が1.000以外となっていました。
平成26年度は、基準年度が平成24年度で価格調査基準日は平成23年1月1日です。固定資産税路線価は平成24年度、平成25年度、平成26年度のいずれも47,500円です。
時点修正率を確認すると、
- 平成23年1月1日～平成23年7月1日の時点修正率：0.990
- 平成23年1月1日～平成24年7月1日の時点修正率：0.980
- 平成23年1月1日～平成25年7月1日の時点修正率：0.980
になっています。
これらから、平成24年度、平成25年度、平成26年度の固定資産税路線価は、時点修正率を用いてそれぞれ次のように計算できます（100円未満切り捨て）。
- 平成24年度：47,500円×0.990＝47,000円
- 平成25年度：47,500円×0.980＝46,500円
- 平成26年度：47,500円×0.980＝46,500円
仮に、この街路へ接する100㎡の宅地があるとすれば、
46,500円×100㎡÷0.7≒6,642,000円
が平成26年度における地価公示価格水準です。時点修正率があることで、平成27年度よりも価格は下がっているのがわかります。
しかし、平成25年度と平成26年度で使われる時点修正率は、0.980のまま変わっていません。時点修正率は地価上昇でも据え置かれるため、時点修正率が据え置きになっていると、地価が下げ止まったことを意味しています。
具体的には、平成25年度で使われる時点修正率期間以降、つまり平成24年7月1日以降～平成25年7月1日までの間に、地価が下げ止まったのでしょう。
そして、評価替えが行われた平成27年度では、価格調査基準日が平成26年1月1日に変わり、47,500円→48,000円に固定資産税路線価は上昇しているのですから、地価は下げ止まっただけではなく上がったと推測できます。
相続税路線価を使う場合
固定資産税路線価の画面から、画面上部にある「相続税路線価等」のタブをクリックすると、相続税路線価の画面に切り替わります。
例として同じ街路をクリックしてありますが、相続税路線価では平成26年分を選びました。これは、平成27年度における固定資産税路線価の価格調査基準日が、平成26年1月1日であることに合わせています。
それ以前に固定資産税路線価と表示は異なることに気付くはずです。固定資産税路線価では「48,000」だったのが、相続税路線価では「57F」と表示されています。
属性情報を見ると路線価が57,000円と確認できるので、相続税路線価は千円単位で表示されています。そして、固定資産税路線価にはない借地権割合があります。
借地権割合とは、自用地の所有権を100％の評価としたときにおける借地権の評価割合で、借地権の価格を知りたいときは相続税路線価に借地権割合を乗じてください。ここでは、宅地の価格を調べる目的ですから、借地権割合は無視しても構いません。
相続税路線価がある街路に接する宅地は、相続税路線価×地積÷0.8で地価公示価格水準となるので、実際に計算して参考にしましょう。
仮に、この街路へ接する100㎡の宅地があるとすれば、
57,000円×100㎡÷0.8＝7,125,000円
となって、固定資産税路線価を使った場合よりも高くなりました。
しかし、これは仕方がありません。地価公示価格に対する7割や8割という設定は、目途としている水準であって7割や8割に固定されたものではないからです。
固定資産税路線価を使うと6,857,000円、相続税路線価を使うと7,125,000円になるこの宅地は、おおよそ700万円前後で取引されると予想され、路線価を使って価格イメージを掴めること自体が重要なのです。
この宅地を500万円で売って損をしたり、1000万円で買って損をしたりしないように、予め宅地の価格帯を知っておくのが大切です。
固定資産税路線価の時点修正率と比べてみた
相続税路線価は毎年公表されるので、地価変動があれば価格に反映される点が、固定資産税路線価にはないメリットです。固定資産税路線価も時点修正率で修正されるとはいえ、同じ地区は全て同じ時点修正率が使われます。
【例に使った街路の相続税路線価】
- 平成22年分：57,000円
- 平成23年分：56,000円
- 平成24年分：55,000円
- 平成25年分：57,000円
- 平成26年分：57,000円
- 平成27年分：58,000円
※全国地価マップでは直近4年分しか確認できないため、平成22年分と平成23年分は国税庁の路線価サイトで確認しています。
このように、一度地価が下がってから上がった街路でした。そのため、固定資産税路線価の時点修正率も地価下落に合わせて0.990から0.980となり、その後の評価替えで固定資産税路線価が上がった動きと同調しています。
また、時点修正率からの推測では「平成24年7月1日以降～平成25年7月1日までに上がった」でしたが、平成25年分の相続税路線価が見事に上がっていました。
時点修正率とその仕組みを知っておくと、同じ画面を見ていてもある人は路線価だけ、ある人は路線価＋地価動向まで確認できるというわけですね。
まとめ
路線価に地積を乗じて地価公示価格水準へ割り戻した価格は、奥行補正など何の補正もされない価格であることから、正確性にかけるのは確かです。
しかし、大まかな価格イメージを知ることはできるので、自分の持っている土地は当然のこと、欲しいと思っている土地や親戚・知人の土地、商業地と住宅地の違いなど、価格を知りたい宅地があれば、調べてみると面白いはずです。
その際、固定資産税路線価と相続税路線価の両方で計算してみて、近似するようならその価格を、差があるようなら価格帯として捉えてみましょう。
また、数年の地価動向は、路線価に毎年反映される相続税路線価のほうが確実ですが、固定資産税路線価でも時点修正率で容易に推測可能です。