住所変更登記は自分で!簡単で費用も安い登記です

登記といえば、司法書士(表示に関する登記は土地家屋調査士)に依頼するのが一般的で、それは登記手続が素人には面倒だと考えられているからです。

確かに、登記手続は登記申請書だけで済むものではないですし、必要書類を揃えるのも面倒ですから、手続代行をしてもらうのも無理はないでしょう。

また、所有権移転登記を始めとする売買の登記手続においては、取引の安全性と登記の確実性を担保するために、司法書士に依頼して登記するのが通常ですし、ローン関係で金融機関が関係すると、金融機関は当事者での登記を原則許しません。

このような背景もあって、重要な登記を自分でする人は少ないのですが、引っ越した際の住所変更登記くらいは、簡単なので自分で行ってみてはどうでしょうか?

ここでは、住所変更登記の方法や必要な書類等を説明します。

住所変更登記が必要になる場合とは

住所を移転しても、それだけで住所変更登記が必要になるわけではなく、住所変更登記をしないからといって所有権が失われることもありません。所有権登記名義人の住所変更は、登記義務がないので必要になるまで放置される例が非常に多いです。

しかし、所有権の移転がある売買や贈与、抵当権の設定や抹消など、何か登記をしようとしたときは住所変更登記が必要になってきます。なぜなら、登記申請書類での住所と登記簿上の住所が異なれば、登記申請を受け付けてもらえないからです。

他にも、行政上の理由で住所は変わることがあり、その場合でも登記名義人の住所は自動的に変更されないので、必要に応じて住所変更登記を行います。

売主が住所変更登記をするケース

不動産の売買で所有権移転登記をするとき、売主は発行から3ヶ月以内の印鑑登録証明書を提出します。このとき、印鑑登録証明書の住所が、登記簿上の住所と一致しないと、所有権移転登記の申請は却下されます。

売買の決済前に引っ越して、買主へ空き家で引き渡すことを考えるのなら、登記簿上の住所ではなく新住所での印鑑登録証明書になってしまいます。

したがって、登記簿上の住所から印鑑登録証明書の住所に変えなくてはならず、先に住所変更登記が必要となります(前提登記といいます)。ただし、住所変更登記を前件、所有権移転登記を後件として一度の登記申請も可能です(連件申請といいます)。

このような手間が面倒なので、物件引渡しの直前に売主が引っ越す場合など、引っ越してから間もなく所有権移転登記をするときは、登記簿上の住所と同じ住所の印鑑登録証明書を、引っ越し前に取得しておく方法も使われます。

同様に実際は引っ越していても、新住所で住民登録をせずに印鑑登録証明書を用意する方法もあるのですが、住民異動届を出さない(いわゆる住民票を移さない)と、過料制裁の対象になるので気を付けましょう。

買主が住所変更登記をするケース

買主は決済前に所有権移転登記をできるはずがありませんから、所有権移転登記は買主の現住所で行われるのが正規の手順です。一旦は現住所で所有権移転登記をしておいてから、物件住所に引っ越して住民登録を行い住所変更登記をします。

よって、買主は常に住所変更登記を必要とするように思えますが、実際には、所有権移転登記の前に住所を物件に移して、住所変更登記をしないのが慣例です。

先に住所を移す理由は、登記が二度手間になるのを防ぐ以外にも、登録免許税の軽減目的、住宅ローン契約や融資実行の条件とする金融機関があるからです。

住んでもいない物件に住んでいる状況を作るのは、何だか不思議な気もしますが、不動産会社や金融機関に言われて従うケースが多いでしょう。

この問題については別記事で解説しています。

住宅の購入資金を、現金で用意できる人など少数で、ほとんどの人は住宅ローンを組んで資金を借りるでしょう。そして、住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)では、購入する住宅を住所とする住民票(加えて印鑑登録...

住居表示実施・行政区画変更

住居表示とは、住所を街区符号と住居番号を使って表す形式で、典型例では住所に「○番○号」と付きます。都市部に多く、住居表示実施前は「○番地」だった住所が、住居表示の実施で「○番○号」に変わります。

行政区画変更とは、例えば町が市になったり、区制が施行されたり、区画整理で町名・村名・字名が変わったりと、場所は同じなのに住所が変わる場合のことです。

いずれの場合でも、同じ所に住んでいるので、登記簿上の住所まで気にしないかもしれませんが、古い住所のままでは住所変更登記が必要です。

ただし、行政区画の変更で名称だけが変更になり、地番が変わっていない場合には住所変更登記を必要としない扱いです。

なお、住居表示実施や行政区画変更は、住所の変更が行政上の理由であるため、登録免許税が非課税となります(登録免許税法第5条第4号ならびに第5号)。

住所変更登記の流れ

住所変更登記の流れは大体決まっていますので、順番に解説していきます。

  1. 登記簿上の住所を確認する
  2. 登記簿上の住所から現住所までの証明書を用意する
  3. 登記申請書を作成する
  4. 必要書類をまとめる
  5. 法務局で登記申請を行う
  6. 登記完了証を受け取る

1.登記簿上の住所を確認する

登記事項証明書(登記簿謄本)では、権利部の「権利者その他の事項」に所有者の住所と氏名が記載されています。

【登記事項証明書の例】

権利部 (甲区) (所有権に関する事項)
順位番号登記の目的受付年月日・受付番号権利者その他の事項
1所有権移転平成○年○月○日
第○号
原因 平成○年○月○日売買
所有者 ○○市○○町一丁目1番1号
甲 野 太 郎

この住所が現住所と異なれば、住所変更登記が必要だと確認できます。

※登記事項証明書(登記簿謄本)の取り方は別記事を用意する予定です。

2.登記簿上の住所から現住所までの証明書を用意する

住所変更登記では、登記簿上の住所から現住所に至るまでの変更履歴を全て証明しなくてはなりません。中間の住所は登記されませんが、正しく住所がつながるように証明書を揃える必要があります。

証明方法としては2つあり、住民票の写しか戸籍の附票です。

住民票の写しで証明

住民票の写しには前住所という欄があるので、現住所の住民票の写しから、登記簿上の住所まで前住所を追いかけて住民票の写しを交付してもらうと証明できます。

引っ越しが同一市区町村内で続いているときは、前住所だけではなく、その市区町村内での履歴を全て記載できないか、申請する前に役所へ聞いてみましょう(聞かなくても同一市区町村内の履歴を記載する市区町村もあります)。

また、市区町村が変わる引っ越しをすると、前住所の市区町村では住民登録がなくなるので、住民票は除かれて除票という扱いになります。

この他、何らかの理由(主に電算化)で住民票が改製されると、改製前の住民票は改製原住民票(除票の一種)という扱いになります。

住民票の除票(改製原住民票)は、保存期間が5年間しかなく、古い引っ越しでは保存期間の経過で廃棄され履歴が切れてしまいます(保存期間を過ぎても市区町村の判断によっては保管されている可能性はあります)。

その場合は、戸籍の附票で証明できるかもしれません。

戸籍の附票で証明

戸籍の附票は、戸籍と一緒に管理されており戸籍に記載されている人の住所履歴が記録されます。したがって、戸籍の異動がない限りにおいては、戸籍の附票の写しによって、戸籍に記載されている人の住所履歴を全て取得できます。

戸籍謄本と同様に、戸籍の附票の写しは「本籍地」の役所に申請して取得します。

しかし、戸籍の附票は戸籍単位で管理されるため、転籍、婚姻・離婚などの理由で戸籍に異動があると、今度は異動先の戸籍の附票に住所履歴が記載されます。

その際、異動前の戸籍の附票に記録された住所履歴は、異動先の戸籍の附票には移記されません。ですから、戸籍を異動した経緯のある人は、現在の戸籍から異動前の戸籍を辿りながら、それぞれの附票の写しを集めることになります。

また、戸籍に記載された全員が異動するか死亡して除かれ、戸籍に誰も存在しなくなると、戸籍は除籍されて戸籍の附票は除附票という扱いになります。

この他、電算化で戸籍が改製されると、改製前の戸籍は改製原戸籍、その附票は改製除附票という扱いになります。

除附票(改製除附票)の保存期間も、住民票の除票と同じく5年間なので、基本的には5年を経過すると写しを取得できません(保存期間を過ぎても市区町村の判断によっては保管されている可能性はあります)。

登記原因が住居表示実施・行政区画変更の場合

行政による住所変更なので、役所から証明書を発行してもらえますが、住所の変更を証明できれば良いので、住所変更の通知書があれば代用できます。

証明書を使う場合、変更内容による違いだけでなく、各市区町村で異なる名称が使われており、住所変更登記に使う旨を伝えて発行してもらうのが確実でしょう。

例えば、住居表示実施なら住居表示実施証明書や住居表示変更証明書、町名地番変更なら町名地番変更証明書や住所変更証明書などです。

3.登記申請書を作成する

登記申請書の書き方は、法務省で用意されている記載例を見るのが最も確実でしょう。

戸建て住宅:住所変更登記の申請書・記載例(PDF)
マンション:住所変更登記の申請書・記載例(PDF)
住居表示実施:住所変更登記の申請書・記載例(PDF)

詳しく解説されているので個別の説明は不要かと思いますが、行政区画変更の場合は、住居表示実施の記載例を以下のように書き換えてください。

  • 原因:証明書に記載の日付と変更理由(区制施行や町名地番変更など)
  • 添付書類:証明書の名称
  • 登録免許税:登録免許税法第5条第5号

また、郵送で登記完了証の交付をして欲しいときは、登記申請書のその他欄(なければ余白でも可)に「送付の方法により登記完了証の交付を希望します」と書いて、送付先の住所を併記します。

4.必要書類をまとめる

ここまでで、住所履歴を証明する書類と登記申請書が手元にあるはずです。この他に必要なのが、収入印紙、収入印紙を貼り付ける白紙、返信用封筒です。

収入印紙

不動産1個につき1,000円(住居表示実施・行政区画変更の場合は不要)の収入印紙が必要です。土地と建物両方の住所変更をするなら2,000円です。

収入印紙は法務局でも購入できますが、事前に用意したい場合や郵送の場合は、郵便局に行くと確実です。収入印紙を置いているコンビニでは、金額が小さい200円などの収入印紙しか扱っていないこともあります。

収入印紙を貼り付ける用紙

登記申請書がA4なので、同じくA4の白紙を用意します。購入した収入印紙を貼るだけの用紙ですから、コピー用紙などで大丈夫です。

なお、収入印紙に消印をしてはいけませんので要注意です。

返信用封筒

登記完了証を送ってもらうための封筒です。自分で受け取ることもできますが、受け取りに行く手間が面倒であれば郵送してもらいましょう。

封筒のサイズに指定はありませんが、A4が三つ折りで入る長型3号(横120mm×縦235mm)なら定形郵便物に該当して、切手代が少なくて済みます。

簡易書留で送るため、定形郵便物の郵便料金と簡易書留の郵便料金を合計した額だけ切手を貼り、送付先に加え「簡易書留」と書いておきます。

また、速達も可能なので、速達と書くか封筒を縦にした状態の右上端に赤い線を引くと速達扱いです。速達用の切手も忘れないようにしましょう。

郵便料金は改定されるので料金を書いていませんが、2016年時点では定形郵便物82円、簡易書留310円の合計392円です。それぞれに応じた切手があるので、切手は2枚で済みます。速達料金は280円でこちらも切手があります。

必要書類のまとめ方

登記申請書、収入印紙を貼った用紙、住所履歴を証明する書類の順に重ね、ステープラー(ホチキス)で左端2ヶ所を綴じます。法務局に持参して申請する場合には、申請書類をチェックしてもらってから綴じたほうが安全です。

そして、各ページの裏と次のページの表をまたぐ場所へ、登記申請書に押印した印鑑で押印します。これを契印と呼び、申請書類が複数のときは必須になります。

3枚綴りなら、1枚目の裏と2枚目の表、2枚目の裏と3枚目の表をまたぐように押すので、印影は裏ページと表ページに分かれるのが正解です。

契印の位置は結構悩ましく、普通は綴じた部分の近く(見開いた中側部分)に押すことを考えるでしょう。契約書などで契印をする場合は、見開きの中側に押す場合が多いようです。

しかし、印影が記載内容に被らなければ場所は特に問題となりません。契印の位置が重要なのではなく、契印でひと綴りの書類と確認できることが重要なのです。

したがって、裏になるページを中心から半分に折って用紙中央に契印を押したり、用紙右端に近いところで裏になるページを折って契印を押しても大丈夫です。

ただし、なぜか契印の位置にこだわる登記官も存在するようなので、心配なら法務局に持ち込んで確認してから契印を押したほうが良いでしょう。

最後に、返信用封筒はひと綴りになった申請書類とクリップなどで留めておきます。

5.法務局で登記申請を行う

不動産の所在地を管轄する法務局に出向き、不動産登記申請の窓口を探して申請書類を提出します。申請書類に軽微な不備があっても訂正できるように、登記申請書に押印した印鑑を持参しておきます。また、運転免許証などの本人確認書類も持参しましょう。

郵送の場合

郵送する場合は、封筒に「不動産登記申請書在中」と記載して簡易書留で送ります。

また、郵送する際の封筒は、可能ならA4を折らずに入れることができる角形2号(横240mm×332mm)が好ましく、定形外郵便となるので郵便料金が少し高くなります。

6.登記完了証を受け取る

登記が完了すると、登記完了証を受け取ることが可能になります。法務局で受け取っても良いのですが、登記完了予定日に終わっていないことがないわけでもないので、返信用封筒で郵送してもらうほうがベターです。

登記完了予定日や何日受付分の登記が完了しているかは、各法務局のホームページでも確認することが可能です。

ただし、返信用封筒に切手が不足しているときは、登記完了証を送付しなくても良いとされており、登記完了から3ヶ月を経過すると廃棄されます。

したがって、管轄法務局のホームページで完了した扱いなのに、数日たっても登記完了証が届かない場合には、管轄法務局に確認してみましょう。

また、登記完了証は登記の完了を示すに過ぎず、本当に申請内容が登記記録に反映しているか確認したければ、登記事項証明書(登記簿謄本)を取って確認します。

住所変更登記が完了していると、以下のように変更前住所には下線が引かれ、変更後の住所が付記されているのがわかります。

【住所変更登記後の登記事項証明書の例】

権利部 (甲区) (所有権に関する事項)
順位番号登記の目的受付年月日・受付番号権利者その他の事項
1


付記1号
所有権移転平成○年○月○日
第○号
原因 平成○年○月○日売買
所有者 ○○市○○町一丁目1番1号
甲 野 太 郎
1番登記名義人表示変更平成△年△月△日
第△号
原因 平成△年△月△日住所移転
住所 △△市△△町二丁目2番2号

登記名義人の住所がつながらないとき

住所変更登記の方法は説明を終わりますが、1つ問題が残っていて、それは住所履歴を証明する書類が集まらないケースです。

住所変更登記が義務ではないにもかかわらず、住所履歴を証明するための住民票の除票(改製原住民票)、戸籍の除附票(改製原除附票)が5年の保存期間となっているため、現実に住所がつながらない状況は起こります。

原則として、登記簿上の住所から現住所までつながることを登記申請の要件としており、住所がつながらないときはその理由を疎明し、申請者が所有者であることを提出書類で推認させなくてはなりません。

ですから、まずは集めることができた住民票(除票)の写し、戸籍の附票(除附票)の写しを提出して、足りない部分はその他の書類で疎明します。最初から情報収集する努力を怠り、住所がつながりませんでしたでは済まされないのです。

その他の書類として考えられるのは、

  • 不在住証明書
  • 不在籍証明書
  • 廃棄済証明書
  • 固定資産税関係の書類
  • 登記済証(権利証)または登記識別情報
  • 上申書(印鑑登録証明書を添付)

などです。「考えられる」としているのには理由があり、上記のような書類のうち何を用意すれば申請できるのかは、事案と法務局の運用で異なるからです。

よって、登記を可能にする書類を不備なく揃えるためには、管轄法務局に相談して指示を仰ぐのが確実で、先走っても良くないことは覚えておいてください。

簡単にですが、各書類の説明をしておきます。

不在住証明書

登記簿上の住所・氏名で申請すると、その住所・氏名と一致する住民票・除票・改製原住民票が存在しないことの証明となります。

不在籍証明書

登記簿上の住所に該当する本籍・氏名で申請すると、その本籍・氏名と一致する戸籍・除籍・改製原戸籍が存在しないことの証明となります。

廃棄済証明書

住民票の除票や戸籍の除附票が、保存期間を超えて廃棄済みであることを証明するものです。廃棄済証明書があると、住所履歴を辿りたくても辿れなくなったことを証明できます。

固定資産税関係の書類

固定資産税の納税義務者は登記簿上の所有者ですから、固定資産税納税通知書・固定資産税課税明細書は、正当な所有者であることを推測させます。

登記済証(権利証)または登記識別情報

以前までの登記済証は権利証とも呼ばれており、所有者しか持っていないはずなので、正当な所有者であることを強く推測させます。同じく、登記記録が電算化されてからの登記識別情報も、所有者にしか通知されない情報です。

上申書(印鑑登録証明書を添付)

申述書とする場合もありますが、要するにそのままでは受理できない登記申請を受理してもらうように、法務局へお願いする文書です。

  • 住民票の除票や戸籍の除附票では保存期間の経過で住所履歴を証明できないこと
  • 登記簿上の氏名本人は間違いなく登記申請者であること
  • 登記で紛争が生じても全責任を負い法務局に迷惑をかけないこと
  • 判明した住所履歴(不要の場合もある)
  • 物件の表示(登記申請書と同様)

といった内容を書きます。できれば法務局の相談窓口で、提出前に上申書をチェックしてもらったほうが良いかもしれません。

また、上申書には署名押印をしますが、必ず印鑑登録された印鑑(実印)を使い、印鑑登録証明書を添付するルールです。

なお、印鑑登録証明書がA4サイズではない自治体の場合には、A4のコピー用紙等に貼り付けて、登記申請書類一式をA4サイズで統一するようにしてください。

まとめ

住所変更登記は、自分で必要書類を揃えられて、単独で申請できる登記なので、わざわざ司法書士に依頼しなくても十分可能です。

それでも、今まで登記を自分でしたことのない人にとっては、住所変更登記とはいえ若干ハードルが高いのかもしれません。

登録免許税は不動産の個数×1,000円と安く、必要書類を揃えるために手数料はかかりますが、それらの費用は司法書士に依頼しても実費請求されます。

司法書士に依頼すると、書類が簡単に揃いスムーズに登記できた場合でも1万円程度の報酬を取られます。勉強がてら登記を体験してみてはどうでしょうか?

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