不動産登記の仕組み~なぜ登記は必要なのか

不動産を手に入れたことがない人にとって、おおよそ登記という言葉は日常的ではなく、その仕組みに疑問が多いのは確かです。

例えば売買なら、不動産会社や司法書士、金融機関などに登記が必要だと言われ、そういうものだと思って、必要な書類を揃えることになるでしょう。

しかし、登記について理解を深めておくことで、なぜ登記が必要なのか、登記をしないとどのような不利益を受けるのか納得できます。

逆に言えば、登記をせずに不動産を放置しておくことなど、とても考えられなくなるので、登記について知識がない人は何度も読み返してみましょう。

なお、不動産以外にも登記の対象はありますが、不動産に限定して解説します。

登記とは何か

登記とは、不動産の情報を法務局で記録してもらうことです。もう少しわかりやすくすると、どこにどのような不動産があって、その不動産にはどのような権利があるのか、公的に記録してもらうことです。

登記をしてもしなくても、不動産が現実に存在することは変わりませんから、登記がないからといって、不動産の存在が否定されるものではありません。

しかし、あえて登記をしない理由がないほど、登記は重要な役割を持っています。

登記の役割

不動産登記法の文言を借りると、登記は「不動産の表示及び不動産に関する権利を公示するため」に行われます。はい、いきなり意味不明ですね。

不動産の表示は簡単です。不動産がある場所と、どのような不動産であるか示す情報です。不動産の権利には色々ありますが、代表的な所有権でも良いでしょう。

公示は、世間一般から知ることができる状態にすることです。

登記における公示とは、世間に対して不動産の情報を発信するという意味ではなく、誰でも知ろうとすれば知ることができる状態に置くことを意味します。

まとめると、

  • どこにどのような不動産があって
  • その不動産にはどのような権利があって
  • それらを誰でも知ることができる状態に置く

のが、登記の役割です。

登記情報の公示は必要?

ここで少し疑問を感じないでしょうか。不動産の表示と権利は、確かにはっきりさせておかないとまずい気はしますが、自分が所有者だと誰でも知ることができる状態は、人によって不要だと思うかもしれませんよね。

例えば、ある土地を買いたい人がいても、登記された情報が公示されていないと、所有者が誰かわからず取引相手がわかりません。

所有者本人以外は所有者を知らないのですから、世間からは誰の土地でもなくなって、自分が所有者だと偽り、中には土地を勝手に使い始める人も現れるでしょう。

誰が自分の土地だと主張しても、他の人から真の所有者はわからないのです。

登記された情報が公示されていることで、誰もが所有者を確認できて、所有者本人も他者に対して自分が所有者だと主張できます。登記されていない偽の所有者は排除され、不動産取引の安全性も高まります。

土地と家は別々に登記する

不動産の登記は、不動産1つに対して登記する決まりです。土地の上に家が建っているときは、土地と家が個別に登記されます。

また、土地の上にわかりやすく線は引かれていないので、見た目は1つの土地でも、細かい土地が繋がっているだけの場合もあります。

その場合でも、それぞれの細かい土地は1つずつ登記されており、1つの土地に対して1人の所有者が存在します。

なお、土地の場合は、埋め立てなどを除くと新たに生まれることはなく、無くなることも海没以外は考えにくいですが、家は建築物なので、新築されたり解体されたりするため、その度に登記しなくてはなりません。

登記の効力

登記をすることで、どのような効力があるのでしょうか?

登記には、対抗力、権利推定力、形式的確定力という3つの効力があるとされており、いずれも初めて聞くかもしれませんね。

3つの中で重要なのは対抗力です。権利推定力と形式的確定力は、無理に覚えなくてもそれほど困らないでしょう。

対抗力

実体としては不動産の権利を得ていても、その権利は登記しなければ公示されず、第三者に対して自らが権利者だと主張できません。

これを登記の「対抗力」と呼び、民法でも次のように規定されています。

民法 第百七十七条

不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 (平成十六年法律第百二十三号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

対抗力の例としては、二重売買がわかりやすいです。

売主が、買主Aに不動産を売却して、買主Aが登記する前に、続いて買主Bにも(買主Aに売却したと知らせずに)不動産を売却したとします。

このとき、買主Bが買主Aよりも先に所有権移転登記をしてしまうと、時系列では買主Aが先に購入していますが、所有権を主張できるのは登記した買主Bです。

登記の必要性は、まさしくこの対抗力を得るためにあり、不動産に関する自分の権利を守るためにあるのです。不動産を手に入れたら、とにかく登記が最重要です。

このような二重売買のトラブルを防ぐため、不動産売買の実務上は、代金の決済後、所有権移転登記は即座に行われます。

権利推定力

登記情報が公的機関である法務局で管理されることは、登記された権利関係が実際にも存在すると推定させる効果を持っています。

登記の内容が事実ではないと主張する人は、自らがその証明(反証)をする必要があり、反証がない登記は事実であると推定すべきとされます。実際にも、登記上の所有者を信じて取引するのですから、登記の権利推定力は強いです。

しかしながら、推定であって確定ではないことに注意してください。

登記上の権利関係を信じることは、原則として過失にはなりませんが、登記の内容が真実であることは保証されていません。

形式的確定力

形式的確定力とは、一度登記されてしまえば、その登記が真実と異なっていても、既にされている登記を無視して登記できないことです。

登記申請を受け付ける登記官は、申請の不備はチェックしても、申請内容が実体関係に合致した真実であるかどうかの確認まではできません。

そのため、時には真実と異なる無効な登記がされることもあって、無効だと判明しても、自動的に登記内容が更正されることはなく、有効な登記がされた場合と同じように手続上のルールを守る必要があります。

例えば、偽の所有者が所有権を登記しているとき、真の所有者は無効な登記を抹消するなどしなければ、自らを所有者とする登記ができないということです。

登記に公信力はない

登記されている情報は、真実であると推定されても、真実であることの保証はされないと説明しました。これは、虚偽の登記を信じて取引を行っても、発生する法的効果は保護されないことを意味しており、公信力がないと表現されます。

公信力をわかりやすく説明するなら、登記が真実であることを公に保証するものではないといったところでしょうか。登記申請は書類に不備がなければ受理されますから、申請内容が真実に基づいているかどうかまで登記官は審査しません。

典型例としては、虚偽の登記で真の所有者になりすました売主(もしくは真の所有者が登記を怠ったことによる登記上の所有者)と、その不動産を購入した買主による所有権移転登記がわかりやすいです。

買主は売主に騙されているのですが、登記上の所有者が売主であれば信じて取引します。しかし、売主から買主への所有権移転が登記されても、売主を所有者としていた登記が虚偽だと立証されれば、買主は所有権を失います。

騙された買主は、当然に売主へ損害賠償を求めるとしても、売るつもりがない真の所有者から所有権を移転してもらうことはできません。

ただし、真の所有者が虚偽の登記に加担しているようなケースでは、例外的に買主の所有権は認められる扱いです。

登記の手続

登記は法務局(支局や出張所を含む。以下同じ)で行い、その記録は法務局が管理しています。登記をする場所なので、法務局は登記所とも呼ばれます。

不動産は存在する場所(所在)が決まっているため、登記をするときは不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。

登記を申請すると、その情報は登記官によって記録され、誰でも調べたい不動産について情報を確認することができるようになります。

申請義務がある一定の登記を除くと、登記は任意で行われますが、不動産に関する権利を得たのに登記しないことは、権利者の不利益にしかならないため、未登記に実害がある登記は積極的に行われます。

登記権利者と登記義務者

登記には、登記をすることで直接利益を得る登記権利者と、登記をすることで直接不利益を受ける登記義務者がいます。

例えば、売買が成立して、売主から買主に所有権を移転する登記だとすれば、買主は自らを所有者とする登記で利益を得るので登記権利者、売主は自らを所有者としている登記が失われるので登記義務者です。

登記権利者には登記請求権があり、登記義務者は登記に協力する義務を負います。そして、権利に関する登記は、登記権利者と登記義務者が共同で申請します。

これは、直接の当事者である双方からの申請にしないと、権利関係の実体に合致しない登記がされてしまう恐れがあるからです。

例外的に、表示に関する登記、判決または相続による登記などは単独申請できます。

登記は委任もできる

本来は当事者からの申請が望ましいのですが、素人が登記手続を行うのはハードルが高く、多くの登記は専門家に委任して行われます。

  • 土地家屋調査士:表示に関する登記
  • 司法書士:権利に関する登記

表示に関する登記は少なく、共同申請が必要な権利に関する登記を、当事者双方が司法書士に委任して行うのが圧倒的です。

なお、表示に関する登記は土地家屋調査士、権利に関する登記は司法書士と決まっていて、弁護士や行政書士など他の士業が請け負うことはできません。

まとめ

  • 登記とは不動産の情報を記録してもらうこと
  • 登記は不動産の表示や権利を公示するために行う
  • 不動産1つに登記は1つ
  • 登記をしないと権利を第三者に主張できない
  • 登記されていても真実だと保証はされない
  • 登記は管轄の法務局で行う
  • 登記は専門家に委任できる

こんなところですが、誤解しないでおきたいのは、権利に関する登記をするのは権利を公にするためで、登記によって権利が発生するのではありません。

だからといって登記を怠ると、登記上の権利者として記載された無権利者が、登記を悪用するかもしれないので、権利を得たら登記は必ず行いましょう。

登記するのは自分の権利を守るためです。

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