不動産取得税とは?押さえておきたい基礎知識

不動産(土地や家屋)を取得したとき、都道府県に納める税金が不動産取得税です。言ってしまえば、それだけで説明が終わってしまう税金なのですが、不動産の取得って何?いつどうやって納めるの?など疑問もあるでしょう。

不動産取得税には、特例による軽減、非課税になる取得、納付しても後から還付を受けられるケースもあって、なかなか理解が面倒です。簡単ではないですが、基本的なところを説明していきたいと思います。

自分がどのように不動産を取得したのか、または取得する予定なのか。また、何に使う目的の不動産なのか。取得方法や利用目的が異なれば、不動産取得税の課税も異なってきます。それだけはきちんと把握してから読み進めてください。

不動産取得税における取得とは

不動産取得税における取得とは、売買、建築(新築・増築・改築)、贈与、相続など原因を問わず、不動産を手に入れること、つまり不動産の所有権を得ることです。

不動産取得税は、これらの取得原因のうち、非課税扱いになる特定の取得原因を除いて、新たな所有者に納税義務が発生します。ただし、取得時に一度きりの課税で、その後どれだけ所有し続けても、不動産取得税が課税されることはありません。

逆に、短期間でも所有していれば発生するので、とにかく不動産を所有した事実をもって課税されるのが不動産取得税という税金です。所有者が変わる度に課税され、所有者が次々と変わる不動産ほど、都道府県の税収は増えるというわけですね。

有償無償・登記は無関係

不動産取得税では、不動産の取得が有償の譲渡(売買)だろうと、無償の譲渡(贈与)だろうと、取得があれば関係なく課税されます。

また、一般に考える不動産の取得とは、自己の所有権を登記することに極めて近いです。不動産を取得しても、所有権を登記しておかないと、登記上の所有者によって処分されてしまう危険を伴うからです。

しかし、不動産取得税における取得とは、登記の有無を問わず、現実として所有権を得たことで課税対象としています。つまり、登記していなくても取得があった事実さえ発覚すれば、それだけで課税されてしまいます。

不動産取得税と固定資産税との違い

不動産取得税と間違えられやすい税金に、市町村(東京23区を含む。以下同じ)が課税する固定資産税(都市計画税)があります。この記事では固定資産税の詳細は説明しませんが、両者の主な特徴を比較してみましょう。

 課税主体課税のタイミング課税の継続性
不動産取得税都道府県不動産を取得したときなし(取得時の一度きり)
固定資産税市町村1月1日あり(所有していれば毎年)

取得時に不動産取得税が一度だけ課税され、翌年以降は1月1日時点で所有していると、毎年固定資産税が課税されていく仕組みになっています。

年の途中で不動産の取得がある場合

固定資産税が、1月1日時点の所有者に課税される点には要注意です。年の途中で不動産の取得があっても、1月1日の所有者にしか固定資産税は課税されません。

しかし、年の途中で不動産の所有権が移転しているのに、前の所有者が1年分の固定資産税を負担するのは、所有していない期間も含まれて不公平です。

そこで、一般的に不動産の売買では、売主と買主の間で、所有期間に応じた固定資産税の精算を行うことで、公平に税負担するのが商習慣になっています。

不動産取得税と固定資産税の負担例

例として、数年前から土地を所有するAさんが、ある年の6月にBさんへ土地を売却し、さらにBさんが同じ年の7月にCさんへ売却したとします。

原則的には、売却した年の不動産取得税と固定資産税は次のように課税されます。

 AさんBさんCさん
売却した年の所有期間6ヶ月1ヶ月5ヶ月
不動産取得税既に課税済み課税される課税される
固定資産税(都市計画税)課税される課税されない課税されない

しかし、Aさんは売却した年に6ヶ月しか所有しておらず、Aさんは6ヶ月分、Bさんは1ヶ月分、Cさんは5ヶ月分となるのが公平な税負担です。したがって、それぞれの売却時は、次のように固定資産税が精算されます(当事者の契約しだいです)。

【AさんからBさんへの売却時】
BさんがAさんに6ヶ月分の固定資産税を支払い→Aさん6ヶ月分、Bさん6ヶ月分の負担

【BさんからCさんへの売却時】
CさんがBさんに5ヶ月分の固定資産税を支払い→Bさん1ヶ月分、Cさん5ヶ月分の負担

なお、不動産取得税は固定資産税と異なり、取得時に全員が課せられる税金なので、精算の対象にならないことは言うまでもありません。

非課税・減免になる主な取得原因

ほとんどの取得原因が不動産取得税の対象ですから、逆に非課税・減免となる取得原因を覚えたほうが早いです。個人では次の4つくらいではないでしょうか。

1.相続と遺贈による取得

地方税法第73条の7第1号により、相続による取得は非課税です。遺贈(遺言での遺産贈与)の場合には、誰に対してどのように遺贈されるのかで分けられます。

  • 包括遺贈:非課税
  • 相続人への特定遺贈:非課税
  • 非相続人への特定遺贈:課税

包括遺贈とは、何分の1を遺贈するといった、遺産に対する割合により遺贈する方法で、特定遺贈とは、○○の土地を遺贈するといった、対象を特定した遺贈です。遺贈で唯一課税されるのは、非相続人への特定遺贈です。

死因贈与では課税される

遺贈に類似するものとして死因贈与があります。死因贈与とは、生前に贈与契約を結び、贈与者の死亡を原因としてその効力を生じさせるものです。

例えば、「死んだらあの土地をあげる」と生前に約束しておき、亡くなったときに贈与されるのが死因贈与です。死因贈与は相続と異なるので課税対象です。

相続時精算課税制度でも課税される

相続関連では、相続時精算課税制度を利用して、特別控除額2,500万円までの生前贈与を贈与税なしで行えます。この制度は相続の前倒しのような仕組みですが、当然に相続とは異なるもので不動産取得税は課税されます。

相続では非課税となる不動産取得税が、相続時精算課税制度では課税となるので、この点においては相続時精算課税制度デメリットとも言えるでしょう。

2.共有物の分割による取得

地方税法第73条の7第2号の3により、共有物の分割による取得は非課税です。共有物の分割という用語がわかりにくいので、この点を解説しておきます。

不動産は、複数人の所有者による共有名義が可能です。しかし、共有名義の場合には、全体に対する持分(所有権の割合のこと)として各所有者が存在しているに過ぎず、不動産としては1つしか存在しません。

例えば、100㎡の土地があって、持分1/2のAさん、Bさんが共有者だとします。AさんBさん共に、持分が1/2でも50㎡の土地を持っているのではなく、100㎡の土地の所有権を1/2ずつ持っているという扱いです。

共有名義になっていると、売買などに共有者全員の承諾が必要で不便であることから、これを解消しようとするのが共有物の分割です。具体的には、共有物である100㎡の土地を2つに分割して(分筆といいます)、AさんBさん共に単独所有者となるわけです。

このとき、分割前の持分(それぞれ1/2)に応じた分割であれば、不動産取得税は課税されず、分割前の持分を上回ったときは、上回った部分に課税されます。

共有物の分割は面積比ではなく評価額比

不動産取得税の課税において、分割前後の比率が持分に応じているかどうかの判断は、面積比ではなく評価額比で行われます。

分割後に接する道路が分割前と変わるケースでは、持分に応じた面積で分けてしまうと、評価額の高い土地と低い土地が発生して課税対象になる可能性があります。

典型例は角地で、どのように分割しても角地と角地以外になってしまい、面積比が同じでも評価額比は一般に角地が高くなるでしょう。

ちなみに、分割前の持分を上回った部分については、贈与税の課税対象にもなります。

3.離婚時の財産分与による取得

こちらは、地方税法に非課税の規定がされておらず課税対象です。しかし、離婚時の財産分与による不動産の取得は、夫婦の共有財産を分割するに過ぎず、形式的な所有権の移転としてみなして減免される場合があります(原則的には課税です)。

不動産取得税の減免は、都道府県の条例によるところで(地方税法第73条の31)、必ず減免が受けられるとは限らず、もし減免があったとしても、全額免除ではなく一部免除かもしれません。

減免されない場合とは

不動産取得税が条例で減免になるとしても、夫婦の共有財産の清算を目的として取得された場合(清算的財産分与)を対象としているはずです。個人の財産に該当する特有財産では、減免の対象外になるでしょう。

例えば、財産分与で取得した不動産が、夫婦の協力で購入されていれば、共有財産として減免の対象にはなっても、婚姻前から一方が所有していた又は婚姻中に相続や贈与で一方が得た不動産では、個人財産(特有財産)なので課税されるということです。

なお、財産分与の性質には、他にも慰謝料的財産分与や扶養的財産分与がありますので、財産分与=不動産取得税減免と勘違いしないようにしたいところです。

4.解体予定の家屋を取得

解体を前提として古家付きの土地を購入した場合など、形式的には家屋の取得があっても、実質的には家屋が使用されずに解体されることは良くあります。

地方税法上は、解体目的の取得でも非課税の対象になっていませんが、実際に解体した場合まで不動産取得税を課税してしまうのは酷ですから、一定の条件を満たすと、課税対象としない措置が講じられています。

  • 取得後使用していない
  • 取得後直ちに取り壊した
  • 解体目的の取得である

取得後使用せずに取り壊した証明は、家屋の取得日と滅失登記日の両方から容易にできます。取得日から通常考えられる期間内(数ヶ月から半年程度)で滅失登記があれば、使用せずに取り壊したと推測できるからです。

しかし、難しいのは解体目的の取得である証明ではないでしょうか。

解体予定の証明はどうする?

運用は都道府県しだいですが、取得時に解体予定がはっきりしている場合は、解体に関する条項を定めた契約書などで証明していくことになると考えられます。

解体予定であっても、単に現状有姿(現況有姿)での引渡しになる契約では、解体が取得者の任意になってしまうので証明は難しいでしょう。

解体を前提とする契約の場合、無駄になってしまう家屋の所有権移転登記をしない条項や、解体費用の負担に関する条項が含まれるため、これらの条項を含めた契約書を作成しておくと対応しやすいはずです。

免税点

免税点とは、不動産の価値が小さくて、不動産取得税が課税されない価格(固定資産税評価額)のことです。免税点未満の不動産は、取得しても税金が発生しません。

対象の不動産免税点
土地(取得原因に依存しない)10万円
建物の建築(新築・増築・改築)23万円
建築以外による建物の取得12万円

ちなみに、土地や建物を免税点未満に細かく区切って取得すれば(建物は現実的ではないですが車庫や物置など附属家屋なら起こり得る)、不動産取得税の課税を免れるように思えますが、それはできない仕組みです。

免税点未満の土地や建物であっても、1年以内に隣接した土地の取得、1年以内に全体で1つの構えに該当する建物の取得では、1つの土地や建物として価格が判定がされ、免税点以上なら不動産取得税が課税されます(地方税法第73条の15の2)。

不動産取得税の計算

不動産取得税の税額は、次のように計算されます。

税額=不動産の価格×税率

不動産の価格とは、固定資産税評価額(市町村の固定資産課税台帳に登録された価格)です。新築の不動産で未登録の場合や、増改築などで固定資産課税台帳の価格が適さない不動産では、固定資産評価基準に基づいて価格を算出します。

税額を求めるための価格が、売買等の取得価格ではないことに注意してください。どんなに高く買ってもタダで手に入っても、評価額での税額計算です。

税率は取得時期によって次のように変わります。

※本則は税率4%(地方税法第73条の15)土地家屋
住宅住宅以外
平成20年4月1日〜平成30年3月31日3%3%4%
平成18年4月1日~平成20年3月31日3%3%3.5%
平成15年4月1日~平成18年3月31日3%3%3%

軽減措置で大幅に減額される

不動産は高額であることが多く、3%という税率はとても高いです。1,000万円評価の不動産で30万円、5,000万円評価の不動産なら150万円にもなります。

しかし、不動産取得税には軽減措置があって、納税額は大幅に減るか無税になることも多く、軽減措置は、課税標準の特例と減額措置による減額に分かれます。

課税標準の特例とは、一定の条件を満たすとき、不動産の価格(固定資産税評価額)を減ずることです。特例を適用した価格のことを、課税標準額と呼びます。

また、宅地評価土地(宅地と宅地に比準して評価される土地)には減額措置があって、一定額が税額から減額されます。家屋に減額措置はありません。

これらの軽減措置の結果、不動産取得税の税額は次のように求められます。

税額=課税標準額×税率-減額措置による軽減額
※課税標準額は特例適用後の不動産の価格

ただし、後述するように、不動産取得税の軽減は原則として申告が必要です。軽減措置について詳しくは以下で説明しています。

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申告と納付

不動産取得税は、不動産を取得してから一定期間内に、都道府県税事務所へ申告することになっています。一定期間とは30日か60日が多く都道府県で異なります。

その後、納税通知書が送られてくるので、納税通知書に記載の納期限までに、金融機関やコンビニ等で納めるのが通常の流れです。

納税通知書が送られてくる時期については、数ヶ月から1年後くらいになるようで、新たに価格を評価しなくてはならない新築住宅等は、一般に中古よりも遅れます。

また、納税通知書は、遅くとも納期限の10日前までに交付すると、法律で定められています(地方税法第73条の17第2項)。

しかし、申告しなくても登記をすることで納税通知書が送られてきますし、登記をしなくても不動産の取得が発覚すれば、結局納めることになります。

また、登記によって申告書だけ先に送られたり、未申告の場合は納税通知書に申告書が同封されていたりと、都道府県やケースバイケースで運用は異なります。

なお、納税通知書が届いたときに、既に売却等で不動産を所有していなくても、不動産取得税は取得に課せられる税金なので、納税義務は発生します。

共有名義の不動産取得税は連帯納税義務

不動産が共有名義で取得された場合、共有者全員が不動産取得税を連帯して納付する義務を負います(地方税法第10条の2第1項)。

連帯納税義務では、共有者がそれぞれが不動産取得税の全額に対して納税義務を負いますが、だからといって税額が増えるわけではなく、不動産の取得が単独名義でも共有名義でも、不動産取得税の税額は同じです。

納税通知書は共有者の全員に送られ、通知される納税額は共有者全員に対する税額(つまり不動産取得税の全額)です。ただし、納付書は共有者の1人(代表者)にしか送られないため、誤納してしまうことはないでしょう。

共有者の誰が不動産取得税を納付するのかは、共有者の協議で決めれば良く、例えば、共有者全員が持分割合で按分して負担する、納付書の送付先となる代表者が一旦全額を納付して、後から他の共有者へ求償するなどです。

軽減を受けるためには申告が必要

不動産取得税は、本来申告を必要としていますが、実際は未申告も多く、登記が法務局から税事務所に通知されて、納税通知書が送られるケースは多いです。

課税標準の特例や減額措置が適用できる場合には、自分で取得の申告をすると同時に、軽減の申告もすると、納税通知書には軽減済みの納税額が記載されます。

しかし、取得や軽減の申告がされていない場合には、納税通知書に書かれている納税額が、軽減済みの場合もあれば、そうではない場合もあります。なぜなら、登記情報だけで軽減できるとは限らないからです。

また、税事務所で軽減の判断が可能な場合、軽減によって無税になれば、最初から納税通知書は送られない扱いが多いことから、納税通知書が届いた時点で、納税の可能性があると思ったほうが良いでしょう。

ところが、納税通知書が届いたとしても、大幅に軽減できるかもしれないのに、納税通知が来たからといってそのまま納付してしまうと、本当は軽減できたかもしれない税金を、無駄に払うことになってしまいます。

納付してしまっても後から還付は可能

もし、軽減に気付かず納付してしまっても、後から軽減を申告して還付を受けることができるかもしれません。軽減の申告は、取得の申告期限(または納期限)までに行う建前ですが、実際には後からでもできることが多いです。

また、地方税法においては、過誤納があった場合、還付金の請求権は5年間(地方税法第18条の3)ですから、過誤納を理由として還付を請求できます。

それ以前に、軽減できるかどうかを確認するのが先です。納税通知書に同封された軽減のお知らせを読むよりも、税事務所に連絡したほうが早いでしょう。

既に紹介済みですが、以下ページでも軽減措置を解説しています。

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納税を猶予できるケースもある

住宅用の土地には減額措置がありますが、例えば新築住宅の場合、土地がないと家が建てられず、家を建てるには時間がかかることから、土地を取得した時点では軽減が受けられず、不動産取得税の納付が先になります。

そのため、一旦は納付後に家屋を建築して、減額分を還付してもらう流れとなるところ、減額分の徴収を猶予してもらう制度があります(地方税法第73条の25)。

猶予制度を使うことで、例えば軽減によって全額還付となるパターンでは、先に納付する必要がなくなって、まとまったお金を用意しなくて済みます。その結果、不動産取得税の納付パターンは次のように分かれます。

【全額軽減の場合】

  • 全額納付→後から全額を還付
  • 徴収猶予→軽減されて納付なし

【一部軽減の場合】

  • 全額納付→後から軽減分を還付
  • 一部納付+徴収猶予→軽減されて納付は一部のみ

猶予は軽減分だけなので、一部軽減の場合には、軽減の対象にならない税額を納期限までに納付する必要があります。また、猶予されるといっても免除ではなく、猶予期間内に猶予条件を達成できなければ、当然に猶予は取り消されて徴収されます。

猶予期間はケースによって異なり、例えば土地を先行取得して、特例適用の新築住宅を建てるなら2年間ですが、平成28年3月31日までの取得では3年間に延長されています(地方税法附則第10条の2第2項)。

なお、既存住宅の土地を先行取得した場合や、公共事業に伴う代替不動産の取得、農地の生前贈与など、他にも猶予できる条件があります。後から還付できるとはいえ、不動産取得税は金額が大きいので、税事務所に問い合わせてみましょう。

※徴収猶予は別記事で解説予定です。

猶予にも申告が必要

猶予してもらうには納期限までに申告が必要で、不動産の取得が未申告なら、同時に取得の申告も行うことになります。

その際、将来軽減されることが確実な状況を証明しなくてはならず、例えば特例適用住宅の完成前なら、建築確認済証を添付します。

したがって、設計段階など更地の状態では、将来住宅が建つか不明で、それは即ち、軽減できるかどうかわからないことを意味しますから、猶予の対象とはならず、一度全額を納付して、完成後に還付を受ける流れです。

また、猶予が認められても、後日猶予条件を達成したら登記簿謄本などの提出で減額を確定しておかないと、猶予期限が切れてから督促されます。猶予で安心せずに、忘れないでしておきたい手続です。

まとめ

不動産取得税は、わざわざ申告しなくても、税金がかかるなら向こうが(税事務所が)勝手に送ってくるだろうという意識が強いです。

それはあながち間違いでもないのですが、申告しないことで余計な税金を払う悔しい結果になるかもしれません。いきなり納税通知書が届いても、慌てて納付せずに、まずは軽減できないか確認してみましょう。

もし納付済みでも、自分の土地や家が軽減の対象にならないか確認して、還付してもらうべきです。…言われなくてもそうしますよね。

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