住宅の解体で固定資産税が6倍という誤解をなんとかして解きたい!

一度広まってしまった噂は、簡単には消えないもの。

空き家かどうかにかかわらず、住宅を解体しても土地の固定資産税は6倍まで上がらないいう少数派が、6倍に上がる!という圧倒的多数派に押されっぱなしです。

そして、事もあろうか有資格者(本人は書いておらず外注ライターだと信じたい)の記事においても、6倍!6倍!と連呼するものだから、まるで少数派がウソをついているみたいですね。

当サイトも少数派の一端として、この現状を打破するためこの記事を書くことにしました(2015年にも似たような記事書いてますが……リベンジです)。

カギを握るのは住宅用地特例ではない

固定資産税が6倍になる・ならないの話は、住宅用地特例に基づいています。

この記事に辿り着いているなら、住宅用地特例は説明不要かと思いますが、住宅の敷地の固定資産税を計算する際に、課税標準を最大1/6に軽減する制度です。

特例の対象名称固定資産税の課税標準都市計画税の課税標準
戸数×200㎡までの部分小規模住宅用地1/6に軽減1/3に軽減
戸数×200㎡を超える部分一般住宅用地1/3に軽減2/3に軽減
※戸数×200㎡を超える部分は総床面積の10倍まで

ここで注意したいのは、住宅用地特例が課税標準の軽減であって、税率を特例で軽減するのでもなければ、算出された税額を特例で軽減するのでもないことです。

課税標準が1/6に軽減された結果として、固定資産税額は1/6になりますが、固定資産税額を直接1/6にしているのではないことを覚えておきましょう。

固定資産税評価額に、特例と負担調整(後述)を適用した金額です。
固定資産税額は、課税標準額×税率で算出されます。

また、特例の対象となる住宅の敷地は、広さによって軽減率が変わりますが、そのことで6倍にならないと言っているのではありません。

この記事は、土地の固定資産税が6倍になる・ならないの話なので、敷地の全部が1/6に軽減される200㎡以下を前提とします。

住宅を解体すると住宅用地特例は外される

住宅を解体すると、その敷地は住宅用地特例の対象ではなくなります。

住宅用地特例があると、200㎡以下の敷地は課税標準が1/6に軽減されますから、住宅用地特例の1/6軽減がなくなる=固定資産税が6倍になるというのが多数派の説明です。

違うんです。違うんですよ。

更地になって住宅用地特例1/6がなくなっても、固定資産税は6倍にはなりません。

解体したらどうなるかではなく新築したらどうなるか

さて、1/6の軽減がなくなるのに、軽減前と比べて6倍にならないことを、どうすればわかってもらえるか考えてみました。

思いついたのは、住宅を解体→更地ではなく、更地→新築したら土地の固定資産税がどうなるか説明することです。なぜなら、土地の固定資産税がどのように計算されるのか知らないと、全てがおかしくなってしまうからです。

簡単にするため、次の土地で説明します。

広さ:100㎡
地目:宅地
固定資産税評価額:600万円

更地の課税標準額は最高でも評価額の70%

土地の固定資産税の課税標準には、住宅用地特例のような特例軽減のほかに、負担調整という措置があります。

負担調整措置を簡単に説明するのは難しく、以前に書いてみたのですが、自分で読み返してみてもわかりやすいとは言えないですね。すみません。

土地の固定資産税は、評価額をベースに特例があれば適用させ、負担調整をして求められた課税標準額に税率を乗じることで算出されます。 つまり、負担調整措置は土地の固定資産税にとって、切っても切れない...

この記事はいずれ書き直すとして、負担調整措置の役割は、「前年度と今年度の課税標準を比べて今年度が大きくなりすぎないように調整すること」にあります。

つまり、固定資産税が急に高くならないようにしているのが負担調整措置です。

そして重要なのは、負担調整措置が更地(宅地の非住宅用地)と住宅用地では異なる扱いになっており、更地の課税標準は最大でも評価額の70%にしかなりません(東京23区は最大65%)。

注:実際には70%を下回ることもあるのですが、上限の70%にしています。

広さ:100㎡
地目:宅地(非住宅用地)
固定資産税評価額:600万円
固定資産税率:1.4%

【更地の固定資産税】
課税標準額=固定資産税評価額×7/10=600万円×7/10=420万円
税額=課税標準額×1.4%=420万円×1.4%=5.88万円

住宅用地の課税標準額は評価額の1/6

住宅用地には住宅用地特例がある一方で、更地(宅地の非住宅用地)と異なり、負担調整措置による70%の上限はありません。

したがって、住宅用地の課税標準は評価額の100%に対して、住宅用地特例による軽減が行われます。

注:実際には100%を下回ることもあるのですが、上限の100%にしています。

広さ:100㎡
地目:宅地(住宅用地)
固定資産税評価額:600万円
固定資産税率:1.4%

【新築後の敷地の固定資産税】
課税標準額=固定資産税評価額×1/6=600万円×1/6=100万円
税額=課税標準額×1.4%=100万円×1.4%=1.4万円

結果:更地と住宅用地で土地の固定資産税は4.2倍

二つの計算結果をまとめると次のとおりです。

【更地】
負担調整による上限:70%
住宅用地特例:なし
固定資産税額:5.88万円

【新築後の敷地】
負担調整による上限:100%
住宅用地特例:あり、1/6
固定資産税額:1.4万円

【更地:新築後の敷地】
5.88万円:1.4万円=4.2:1

おわかりでしょうか。

そもそも、家を建てたときに土地の固定資産税が1/6になっていないのに、解体したからといって6倍にはなるはずがないのです。

更地→4.2分の1→住宅用地→4.2倍→更地

という関係です。敷地が200㎡より広くなると、特例による軽減率が変わり4.2倍よりも小さくなります。

更地に家が建てられたとき、解体して更地になったときのいずれも、土地の用途が変わりますので、実際の負担調整による固定資産税の計算はもっと複雑です。

負担調整の結果によっては、4.2倍を超えることも考えられますが、この記事では、非住宅用地と住宅用地のどちらも上限に揃えることで比較しやすくしています。

どうして6倍になると言っているのか

理由は人それぞれなのでしょうが、固定資産税が6倍に上がると主張する多数派は、次のような理由だと推測します。

  1. 非住宅用地の課税標準70%上限を知らない
  2. だから住宅用地は税額が更地の1/6だと思っている
  3. だから住宅を解体すると税額が6倍になると思っている

または、

  1. 住宅用地特例が課税標準ではなく税額を1/6にすると思っている
  2. だから住宅を解体すると税額が6倍になると思っている

他にあるとすれば、検索しても6倍に上がるとしか出てこなかったので、特に疑うことなく信じてしまった。といったところでしょうか。

あるいは、6倍のほうがインパクトがあるので、タイトルで検索者を釣りやすい、釣った読者を何かのサービスに繋げやすいといった理由かもしれません(邪推ですね)。

あとがき

今回は、2015年の記事よりもうまく書けたような気がします。

この記事を読んで、少数派に加わる人が増えると良いのですが、当サイトはアクセスが少ないので……。

そうこうしているうちに、非住宅用地の負担調整措置が変わって70%上限がなくなり、本当に6倍になったら元も子もないのですが。

なお、住宅を解体した場合だけではなく、市区町村が住宅ではないと判断した場合や、空き家対策特別措置法における特定空き家に認定されて是正勧告を受けた場合も、住宅用地特例が外れることを付け加えておきます。

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