事故物件と心理的瑕疵の告知義務〜国土交通省のガイドラインを踏まえて

住宅の買主・借主が、その住宅で人が亡くなったと知ったとき、「とても住めない」と感じる人が多くても何ら不思議ではないでしょう。

忌み嫌われる人の死が発生した不動産を、通称で「事故物件」と呼びますが、事故物件の売買・賃貸借では、買主・借主が人の死を契約後に知った場合、どうしてもトラブルになりがちです。

ただし、買主・借主を仲介する不動産会社には、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす事実を告げる義務（告知義務）があります。

したがって、不動産会社から人の死が告知されると問題なさそうに思えますが、告知義務は運用・解釈が統一されておらず、しばしば契約トラブルを起こしていました。

この記事では、2021年10月に公表された、国土交通省のガイドラインを一部引用しながら、人の死に関する不動産会社の告知義務について解説します。

不動産の心理的瑕疵とは

まずは、事故物件と切っても切れない関係の心理的瑕疵ですが、瑕疵（かし）とは、不動産に通常備わっている性能や品質が欠けている状態、いわゆる欠陥や不具合のことをいいます。

そして、心理的瑕疵とは、不動産の物理的な性能や品質が保たれていても、使用者が嫌悪・抵抗を感じる状態のことで、その原因になるのが人の死です。

住宅の場合、買主・借主が過去の人の死を知ることにより、通常備わっているはずの「住み心地」に欠けることが、心理的瑕疵だとされています。

心理的瑕疵には個人差がある

ところで、人の死による瑕疵が心理的であるからには、個人の捉え方によって千差万別です。

例として5つ並べてみましたが、絶対に無理 〜 全く気にしないまでの間には、無段階に嫌悪感・抵抗感の強弱があるでしょう。つまり、心理的瑕疵というのは、買主・借主が嫌だと思えば瑕疵になる主観的な要素です。

これが何を意味するかというと、同じ住宅について、ある買主・借主には心理的瑕疵があるのに、別の買主・借主には心理的瑕疵のない状況が起こります。しかも、亡くなった原因や経過期間でも変わります。

では、客観的な心理的瑕疵の基準はあるのでしょうか？

実は、判例においても客観的な心理的瑕疵の基準は示されていません。心理的瑕疵を理由とした損害賠償等の訴訟では、個々の事案によって心理的瑕疵の認定は異なります。

この点は重要なので、頭に入れておいてください。

人の死に関する不動産会社の告知義務

さて、買主・借主が人の死をどのように感じるかはさておき、売主・貸主との合意で取引は成立するのですから、心理的瑕疵を感じる買主・借主とは減額等の調整があるとしても、当事者間での契約に支障はありません。

むしろ、困るのは法令上の告知義務がある不動産会社です。

宅地建物取引業法 第四十七条第一号
宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。

一　宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為

イ　（略）

ロ　（略）

ハ　（略）

ニ　イからハまでに掲げるもののほか、宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であつて、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの

e-Gov 宅地建物取引業法

宅地建物取引業法第47条は、第1号で「宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」について、「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」を禁じています。

第1号ニを読んでも、心理的瑕疵は当てはまらないように思われますが、従来から「相手方等の判断に重要な影響を及ぼす」と解されており、人の死に関しての告知義務があることに議論の余地はありません。

ただし、取引対象の住宅で起こった人の死が、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼすかどうかは、前述のとおり買主・借主しだいです。

結果的に、告知義務違反と後のトラブル回避を考えて、不動産会社は不要と思われる人の死まで自発的に告知するしかない状況で、不動産業界から基準を求める声が上がっていました。

売主・貸主が人の死を隠している場合

不動産会社が、仲介する住宅で人の死があったことを隠すのは論外ですが、その情報源である売主・貸主が人の死を隠している場合はどうなるのでしょうか？

売主・貸主が人の死を隠していると、不動産会社は何かの機会で人の死を知らない限り、買主・借主へ告知できませんよね。

宅地建物取引業法第47条第1号は、故意に事実を告げないことを禁止していますが、不動産会社が知り得ない事実まで告知を要請する規定ではありません。

したがって、人の死が買主・借主に伝わらないことで、取引後にトラブルが起こったとしても、知り得なかった不動産会社に責任はなく、隠していた売主・貸主が責任を負うことになります。

もし、あなたが売主・貸主の立場でこの記事を読んでいるなら、不動産会社には必ず人の死があったことを伝えるようにしてください。

国土交通省のガイドラインと告知の運用

国土交通省は、2021年10月に住宅（居住用不動産）を対象としたガイドラインを公表しましたが、ガイドラインによって告知の問題が解決できるのは一部に過ぎません。

国土交通省 宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

既に説明のとおり、不動産会社が人の死を告知すべきかどうかは、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼすかどうかが基準ですから、ガイドラインにおいても

とされています。

ガイドラインを読む上で気を付けたいのは、人の死を告げなくてもよいとされた場合においても、告知を要しないのは原則であって、告知すべき事情があれば、どのような人の死でも告知しなければならない点です。

ガイドラインで「告げなくてよい」と書かれているからといって、安易に告知不要だと判断しないようにしましょう（そのようなサイトがとても多いです）。

原則として告知しなくてよい場合

売買・賃貸借のいずれでも、以下は原則告げなくてよいとされました。

原則として概ね3年経過後は告知しなくてよい場合

以下は、賃貸借に限り概ね3年経過後、原則告知しなくてよいとされました。

告知期間3年が賃貸借に限定されている理由

売買と賃貸借を比べると、売買では賃貸借よりも取引金額が大きく、人の死を後から知ってトラブルになった場合、賃貸借の借主と違って買主は簡単に転売・転居できないですよね（特に住宅ローンが絡んでいる場合）。

また、売買は損害賠償請求等の金額も大きく、解決までに費やす労力・時間など、買主の損害・負担が多大であることを考慮して、売買においては告知期間の設定がされていません。

なお、人の死が住み心地の良さに与える影響は、期間の経過とともに希釈される（影響が小さくなる）とした判例もありますが、その影響度は個々の事案によって異なるものです。

極端な例では、約50年前の殺人事件に心理的瑕疵の存在と説明義務違反を認めた判例がありますので、基準となるべきガイドラインにおいて、売買での期間設定はできなかったのだろうと推測されます。

告知義務まとめ

これまでの説明を表にまとめてみました。

ちなみに、告知しなければならない要件として、ガイドラインでは「買主・借主の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合」としています。

しかしながら、重要な影響を及ぼすかどうかは、買主・借主の内心ですから、本人ではない不動産会社が影響度を推し量ることは難しいでしょう、

そのため、契約トラブルのリスクを考慮すると、告知不要とされた一部のケースを除き、基本的には全て告知していくしかないと思われます。