改正空き家対策特別措置法が、2023年（令和5年）12月13日に施行されました。
空き家対策の基盤となるべく制定されたこの法律は、放置することで公益上の問題を引き起こすおそれがある空き家を「特定空き家」と定義し、公権力による介入を可能にするところまで踏み込んでいます。
しかし、空き家対策特別措置法の運用開始後、劇的に空き家が減少したわけではありません。
空き家対策特別措置法と空き家対策はどのように変わるのか。改正の概要と空き家所有者が気を付けたいポイントを確認しましょう。
特定空き家の発生と所有者の現状
空き家の中でも、別荘などの二次的住宅や売買・賃貸用途の空き家は、利活用がされている（これから利活用される予定の）空き家なので問題とされていません。
空き家問題の中核は、使用予定がない「その他の空き家」と呼ばれる空き家の存在です。
その多くが、マイホームとして建てられた古い戸建て住宅で、所有者の高齢化と並行して老朽化した状態から、相続によって子へ引き継がれています。
つまり、いわゆる「実家」なのですが、現所有者である子は、思い出が詰まった実家を手放したり、他人へ使用させたりすることへの抵抗感からそのまま放置しがちです。
また、親元を離れた現所有者が、遠隔地に住んでいて管理できない例も相当数あるでしょう。
放置された空き家は腐朽が進みやすく、やがて主要構造にまで老朽化が及んで、特定空き家の認定対象になります。この流れは以前から問題視されていました。
空き家解消へ向けて取り組んでいる所有者は少ない
放置することを含め、所有者が空き家をどのように扱っても、私有財産なだけに外部からできることはほとんどありません。
一方で、空き家所有者にしてみれば、今使っていないだけで問題意識は持っておらず、将来どうするのかも決めていないケースが多いのではないでしょうか。
- 売却や賃貸はしたくない・実家として残しておきたい
- いずれ手放すかもしれないが今はその時ではない
- 遺品や家財を整理する時間的余裕がない・手間がかかるので面倒
- 売却や賃貸を考えているが不動産会社に相談等はしていない
- 古いので利活用は難しいと考えている・コストに見合わない
- 解体費用を負担してまで取り壊そうと思っていない
- 敷地の固定資産税が上がるので取り壊さない
こういった心情は理解できますし、自分の所有物について、第三者から何かを強制されるいわれもないのですが、放置 → 特定空き家への流れを止めるには、所有者の意識改革が不可欠だと考えられています。
顕在化した特定空き家対策の問題点
空き家対策特別措置法の改正に向けて議論されたのは、特定空き家になってからではもう遅いという現場の声と実態でした。
というのも、周辺住民から苦情が寄せられるほどに荒廃した空き家は、もはや解体してしまうか大規模修繕でしか再生できないのであって、いずれにしても利活用のハードルは高いです。
さらに、空き家率の高い地方ほど不動産価値が総じて低く、特定空き家の所有者に再生意欲が乏しいのは否めません。
空き家対策は時間と労力がかかる
空き家対策は、問題のある空き家を把握することからスタートします。
ところが、千差万別の空き家を1軒ずつ確認して、特定空き家に認定するだけでもマンパワーが必要ですし、所有者には改善の猶予期間を与えなければならない他、法定の手続きをひとつずつ進めるには長い時間がかかります。
また、所有者不明の特定空き家は、所有者を特定するまでが大変で、うまく所有者が判明しても連絡を取れるかどうか不確実です。
所有者の高齢化が進み、空き家の増加が避けられない現代において、空き家＋所有者の把握を限られた人員で行うには限界があり、空き家の増加に市町村のマンパワーが追い付かないのです。
特定空き家の認定はできるだけ避けたい
前述のとおり、空き家対策特別措置法は、特定空き家に対する公権力の介入を可能にしていますが、だからといって、特定空き家の認定が容易かというとそうではありません。
なぜなら、特定空き家の認定とは、最終的に代執行での強制的な除却（解体）まで視野に入れた、段階的な法的措置の対象とすることに他ならないので、所有者が自発的に改善してくれるならそのほうが望ましいに決まっているからです。
空き家の所有者に代わって、必要な改善措置を市町村（実際には委託業者）が強制的に行うこと。改善措置の費用は所有者負担となる。
ましてや、公務員だって人間なので、いくら公益という大義名分があるとはいえ、人様の所有物を強制的に処分して恨みを買うような真似はしたくないでしょう。
関連法令がネックになっている
既存不適格という言葉をご存じでしょうか？
既存不適格とは、建築時の法令に適合していた建築物が、法令の改正により不適合となった場合でも、違反建築物とせず改正法令への適合を猶予された状態の建築物をいいます。
住宅関連で典型的な既存不適格は、建築基準法の接道義務です。
建築物の敷地は、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接しなければならないとする規定（建築基準法第43条）。
狭い路地を通路として建てられた古い空き家は、敷地が接道義務を満たしていないため、大規模修繕や建て替えができません。
その結果、事実上は利活用できずに敷地の価値が著しく下りますので、それなら空き家を残しておこうとする所有者の意識が強まる → 放置されてしまうという悪循環になりがちです。
また、空き家を住宅から他の用途へ変更したくても、規制が入っていて柔軟な利活用ができないという声があり、こうした規制が図らずも空き家対策のネックになっています。
キーワードは「特定空き家を増やさない」
これまでの空き家対策は、周辺に悪影響を与えている空き家を見つけ出し（または通報により把握して）、特定空き家に認定してから、所有者に改善を求めていくスキームでした。
しかしながら、特定空き家への対処には限界があります。
- 今後空き家の増加は不可避＝特定空き家も増加し続けるのは確実
- 空き家の増加に反して市町村の人員不足は深刻化
- 特定空き家になるまでの長期間放置で所有者不明の案件が増える
- 資産価値が落ちた荒廃家屋は再生が難しい
こうした点を総合的に考慮すると、発生した特定空き家を減らす対策以前に、特定空き家を増やさない対策の必要性が浮き彫りになりました。
そこで、特定空き家への対策スキームは残しつつ、より早い段階での対策ができるように法改正されたほか、対応にあたる市町村のマンパワー不足をカバーすることや、空き家の利活用についての規制緩和が盛り込まれています。
【重要ポイント】管理不全空き家の定義
空き家所有者には最も重要な改正で、新たに「管理不全空き家」という定義が生まれました（条文上は管理不全空家等）。
端的に説明すると、特定空き家に認定するほどの状態ではないものの、そのまま放置されると特定空き家になりかねない予備軍のような位置づけです。
管理不全空き家は、ただちに強制的な措置を講じられるわけではないですが、市町村から特定空き家になってしまわないよう改善指導が入り、改善されなければ改善勧告されます。
そして、管理不全空き家でも、改善勧告されると敷地の住宅用地特例が解除され、翌年度から固定資産税が3～4倍程度高くなります（敷地の広さによって異なります）。
固定資産税の算定過程において、住居として使われている建物の敷地は、課税標準額を最大で1/6に減額する地方税法の特例。
| 特例の対象 | 名称 | 固定資産税の課税標準 | 都市計画税の課税標準 |
|---|---|---|---|
| 戸数×200㎡までの部分 | 小規模住宅用地 | 1/6に軽減 | 1/3に軽減 |
| 戸数×200㎡を超える部分 | 一般住宅用地 | 1/3に軽減 | 2/3に軽減 |
この点は、特定空き家に対する勧告でも同様でしたが、特定空き家の前段階である管理不全空き家で可能になった＝住宅用地特例の解除が法改正で早まったということです。
最近は、資産運用としての空き家活用サービスも充実しており、負担0円で始められる【空き家お助け本舗】のような注目サービスも登場しています。うまく利用して市町村に目を付けられないようにしましょう。
なお、一部の市町村では、空き家対策特別措置法の改正以前から、管理が不適切な空き家に対して住宅用地特例の解除に取り組んできました。法改正により、全国の市町村が管理不全空き家の名目で対処できることになります。
住宅用地特例は、構造的に住宅の建物があれば、それだけで適用されるのではありません。現に住宅である（住居として使われている・使われる見込みがある）ことが適用条件です。
つまり、管理不全空き家・特定空き家への勧告が住宅用地特例解除の絶対条件ではなく、住宅とは認められない建物の敷地は、いつでも住宅用地特例の解除対象になり得ます。
とても勘違いが多いので覚えておいてください。
管理不全空き家と特定空き家の違い
管理不全空き家は、状態の悪化が著しい特定空き家に移行する前段階であることから、特定空き家と比べて軽度の劣化でも認定される可能性があります。
例えば、国土交通省のガイドラインにおいては、倒壊につながる建築物の判断基準として、次のように示されているので参考にしてください。
■建築物の判断基準
| 管理不全空き家（新設） | 特例空き家（従来） |
|---|---|
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このように、特定空き家と認定しがたいケースでは、管理不全空き家に認定して指導・勧告する運用ができ、管理不全空き家の段階で食い止めるのが目標です。
また、管理不全空き家と特定空き家では、空き家所有者に対して実施できる措置が異なり、特定空き家で可能な命令・代執行は管理不全空き家にできません。
| 管理不全空き家（2段階） | 特例空き家（4段階） |
|---|---|
|
|
管理不全空き家から特定空き家への移行
管理不全空き家と特定空き家は、建物の状態、法律上の定義、空き家所有者に対する措置の範囲が異なることで、建前としては移行によってリセットされます。
即ち、管理不全空き家に対する指導・勧告で改善されなくても、特定空き家に認定して助言・指導から始める必要があります。
しかし、管理不全空き家に対する指導・勧告が、特定空き家に対する改善内容と類似するときは（通常、改善内容は変わらないと推測される）、改善のための猶予を短くする運用は十分に考えられるでしょう。
管理不全空き家の段階で改善まで猶予を与えたのに、特定空き家になっても同等の猶予を与える理由はないからですね。
なお、管理不全空き家の段階で勧告を受け、住宅用地特例が解除されている場合、特定空き家に移行したからといって、住宅用地特例が再適用されるわけではないので注意してください。
【重要ポイント】市町村長の権限強化
空き家への措置において最も難航するパターンは、所有者を探索できないケースです。
登記上の所有者が死亡しており、相続人の所在がわからないと、どこに何人所有者がいるのか判明するまでには膨大な時間を要します。
所有者が不明のケースはもちろん、所有者が判明しても所在が不明だと連絡できず、長期間手続きが滞ってしまいますので、所有者の探索ならびに所有者不明時の対応が強化されています。
所有者視点では、知らぬ存ぜぬが通用しなくなってきたということです。
所有者に関する情報の提供請求
空き家の所有者が不明の場合、登記情報、固定資産課税情報、公用請求による戸籍等、聞き取り調査、居住確認などによって探索していくのですが、必ずしも効果的とはいえませんでした。
法改正により、電力会社・ガス会社等の「空き家に工作物を設置している者」に対して、所有者把握に必要な情報提供を求められるようになりました。空き家に設置されている工作物の例としてはメーター等が想定されます。
もっとも、個人情報にかかわりますから、無制限な情報取得が許されるものではありません。
法改正以前から、日本郵便については、特定空き家がもたらす悪影響を取り除く公共の利益と、所有者宛の郵便物の転送先情報が守られる利益を比較衡量した結果、公共の利益が上回ると認められる場合に、必要な最小限の範囲で情報提供が可能となる方向で調整済みです。
財産管理制度上の管理人選任請求
民法に定められた財産管理人（不在者財産管理人、相続財産清算人、所有者不明建物管理人、管理不全土地管理人、管理不全建物管理人）の選任請求を、市町村長に認める特例が設けられました。
通常、財産管理人の選任請求は利害関係人から行われますが、市町村長に選任請求を認めることで、所有者が不存在の空き家を財産管理人が管理・処分できるようになります。
その他の改正
これまで説明した以外にも、今回の改正点は数多くあります。その全てを説明できませんが、簡単に触れておきます。
関係法令の特例
空き家の利活用に障壁となっていた接道義務、用途地域による制限、建物の用途変更（市街化調整区域）については、特例が設けられ規制緩和されました。
ただし、特例の対象は市町村が設定する「空家等活用促進区域」に限られます。
空き家の分布や状況等から、重点的に空き家の活用を促進する区域のこと。市町村が空家等対策計画に定める。
もっとも、空家等活用促進区域というのは、空き家を利活用することが直接の目的ではなく、その区域の振興に空き家をうまく使っていこうとする趣旨ですから、いわば「まちづくり」の一環に空き家の利活用を組み込んだ形です。
空き家所有者としては、うまく自分の空き家が空家等活用促進区域に入ると、住宅以外の活用方法も視野に入ってくるのですが、こればかりは市町村が設定するので、自治会等を通じて要望を出してみるくらいしかないでしょう（一個人の要望では弱い）。
支援法人制度の創設
増え続ける空き家への対応を、限られた人員で市町村が処理していくのは明らかに困難です。また、空き家所有者からの相談を、専門知識のない職員が適切に対応するのも無理があります。
そこで、NPO法人、専門家団体（建築、不動産、法務など）、空き家活用・移住・定住の事業に取り組んでいる事業者といった、幅広い分野から支援を受けられるように、支援法人制度が創設されました。
支援法人（市町村が指定）の業務は、改正後の空き家対策特別措置法第24条に規定されています。
空き家対策特別措置法 第二十四条
支援法人は、次に掲げる業務を行うものとする。一 空家等の所有者等その他空家等の管理又は活用を行おうとする者に対し、当該空家等の管理又は活用の方法に関する情報の提供又は相談その他の当該空家等の適切な管理又はその活用を図るために必要な援助を行うこと。
二 委託に基づき、定期的な空家等の状態の確認、空家等の活用のために行う改修その他の空家等の管理又は活用のため必要な事業又は事務を行うこと。
三 委託に基づき、空家等の所有者等の探索を行うこと。
四 空家等の管理又は活用に関する調査研究を行うこと。
五 空家等の管理又は活用に関する普及啓発を行うこと。
六 前各号に掲げるもののほか、空家等の管理又は活用を図るために必要な事業又は事務を行うこと。
代執行手続きの円滑化
特定空き家に認定されると、助言・指導 → 勧告 → 命令 → 代執行の順番に進んでいくのは改正前と同じです。代執行について以下の点が改正されました。
- 災害時その他非常の場合
-
代執行に至るまでは、所定の手続きで長期間を要するため、緊急時に対応できません。
災害等で特定空き家に緊急措置が必要な場合は、改善勧告まで行われていることを条件に、改善命令や所有者弁明の機会等がなくても代執行が可能になりました。 - 略式代執行の費用請求
-
所有者不明のまま実施される略式代執行において、実施後に所有者が判明した場合は費用請求できるのですが、所有者が負担を拒むと民事訴訟で争わなければなりませんでした。
改正後は、略式代執行の費用も実施後に判明した所有者から強制徴収できます。
空き家所有者はどのように対処すべきなのか
空き家対策特別措置法の改正で、明らかに状態の悪い特定空き家ではなくても、管理不全空き家として行政措置の対象になったのは見逃せません。
要は、適切に管理していれば、おとがめは無いのですから、最低でも年に1回は空き家に出向いて、室内の換気、雨漏りの跡がないかなど点検、敷地の見回りと掃除くらいはすべきです。
可能なら半年に1回、できれば季節ごとに1回は訪れたいところですが、遠隔地で難しいなら、安価に委託できる管理サービスを利用するなどして、放置していないことをアピールできる既成事実を作りましょう。
もし、市町村から問い合わせがあったとして、定期的に訪れているのと何年も放置しているのとでは、役所の心証が雲泥の差ではないでしょうか。
管理不全空き家という用語でもわかるように、空き家であることと管理していることは別です。
管理しているから空き家ではないとする主張は通用しません。
空き家対策特別措置法第2条は、「居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの」を空き家としており、何らかの用途での使用と、維持が目的の管理は法律上で区別されています。
したがって、適切な管理をしていても空き家には変わりませんが、管理不全を問われないように手を打っておくという話です。
管理不全空き家と判断されたら早急に対処
市町村に管理不全空き家と判断されたら、もはや猶予はそれほどありません。指摘された管理不全を改善しないと、いずれ勧告されて固定資産税が高くなります。
金銭的なダメージを受ける前に対処するのが大切で、理想的なのは売買や賃貸、解体して駐車場などの土地活用ですが、需要がないと成立しませんし、基本的に何をするにもお金がかかります。
多くの市町村が、解体費用、修繕費用、家財処分費用などを補助・助成しているとはいえ、全額補助ではないので自己負担が避けられません。
解体費用が高くて、空き家を壊せない（更地を売っても赤字になる）悩みはとても多いです。
どうしても活用方法が思いつかず、費用負担が原因で動けないときは、「みんなの０円物件」のようなマッチングサイトで無償譲渡してしまうのも一考です。
固定資産税の負担から解放され、管理に悩まされることもなくなるので、空き家が手に余るなら検討してみましょう。
あとがき
今回の法改正は、空き家所有者に厳しくなったの一言です。
固定資産税の上昇タイミング（住宅用地特例の解除）が早まったばかりか、管理不全で措置の対象となる点、所有者特定もしやすくなるなど、改正前より市町村が対策しやすくなりました。
逆に捉えると、空き家の所有者にとっては改善を求められやすくなったわけで、空き家の状態が悪化しないように一層の管理体制が問われます。
本来なら、相続が発生する前の段階で、実家の活用を親子で話し合うべきですが、なかなか積極的には切り出しにくいテーマだけに、今後も空き家の増加は止まらないのでしょう。