土地の価格は、売る側にも買う側にも重要ですが、同じ土地は他に存在しないため、適正価格の把握がとても難しいです。
本来なら、土地の時価はひとつしかないはずで、売主にも買主にも公平な取引価格は、適正に評価された時価をベースとするのが妥当です。
ところが、土地には一物四価といって、4つの異なる指標があるだけではなく、実際には類似事例から形成される実勢価格が、取引価格のベースになるでしょう。
もっとも、土地取引においては、売主と買主の合意さえあれば、どのような価格でも売買可能ですから、時価を知らなくても相場価格で売買できれば、公平な取引と言えるのではないでしょうか。
それでも、一物四価を理解しておくことは、どちらの立場においても無駄にはならず、土地の価格を調べる上で必ず役立つはずです。
土地の一物四価とは
一物四価とされる4つの価格は、次のとおりです。
- 地価公示価格と地価調査価格
- 固定資産税評価額
- 相続税評価額
- 実勢価格
それぞれの関係性は後述しますが、まずはこの4つを覚えておいてください。
地価公示価格と地価調査価格、固定資産税評価額、相続税評価額までが公的評価による価格、実勢価格は市場相場による価格になります。
これらの四価の他に、不動産鑑定士による鑑定評価での価格（鑑定評価額）があって、時価としては最も信用できる価格なので別途説明します。
地価公示価格と地価調査価格
国土交通省が毎年行う地価公示と、都道府県が毎年行う地価調査による価格のことで、一般に地価と言えば、公的評価である地価公示か地価調査の価格を意味します。他にも様々な呼び方があるので列挙しておきます。
地価公示の価格：公示地価、公示価格、地価公示価格など
地価調査の価格：基準地価、基準地価格、標準価格、地価調査価格など
※調べ方など詳しくは別記事を用意します。
地価公示価格
地価公示は、毎年1月1日時点の標準地1㎡における「正常な価格」を公示（広く一般に公表すること）する制度で、公示時期は毎年3月です。
地価公示価格は、2人以上（通常2人）の不動産鑑定士が鑑定評価した結果を、国土交通省の土地鑑定委員会が審査して判定します。
標準地は、都道府県が定める都市計画区域内か、土地取引が相当程度見込まれる土地（公示区域）から選ばれ、利用状況、環境、地積、形状等が標準的だと考えられる土地です。建物がある土地でも更地扱いされます。
なお、全国で2万地点以上を標準地としていますが、全ての地域を網羅できるものではなく、年に1回の公示では時価を求めることはできません。
しかし、その地域を代表する性質の標準地は、付近の地価水準を概ね示すことから、近くにある標準地を複数確認することで、価格イメージを捉えられます。
ちなみに、利用状況などの変化によって、標準地として不適格になった土地は、翌年の地価公示では除外され、別の土地が標準地として選定されます。
正常な価格って何？
地価公示の「正常な価格」に引っかかる人は多いのではないでしょうか？
正常な価格については、地価公示法の定義を借りると「自由な取引が行なわれるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格」です。
自由な取引が前提なので、不公平な事情を含んだ取引や、不特定多数が自由参加できない個人取引などは除かれます。
これは、市場価格として本来あるべき適正な価格を意味しますから、地価公示価格は、標準地に限れば1月1日時点の時価であるとも言えます。
しかし、不動産は需要と供給のバランスで価格が形成され、需要が多ければ地価公示価格よりも高く、供給が多ければ地価公示価格より低くなり、さらに売主・買主・不動産会社の思惑などで、取引価格は変動する性質を持っています。
また、標準地の地価公示がされても、その隣の土地ですら標準地の単価で取引されるとは限らず、結局のところ地価公示価格は指標にしかなりません。
地価調査価格
地価公示は国が行うのに対し、都道府県が公表する同様の制度もあって、こちらは地価公示と区別され地価調査と呼ばれます。
地価調査価格も、1㎡における正常な価格を意味しますが、地価公示の標準地ではなく、別途「基準地」を選定して調査されます。
都市計画区域内で選定される地価公示の標準地と異なり、基準地は都道府県内の全域が対象です。ただし、標準地と基準地が重複している地点もあります。
また、地価公示は1月1日時点なのに対し、地価調査は7月1日時点と半年ずれており、公表時期も9月です。ですから、毎年10月～地価公示がされる3月までは地価調査価格のほうが新しく、標準地と基準地の重複地点は時期によって新しい価格を選びましょう。
地価調査価格も性質としては地価公示価格と同じで、指標にはなっても「ある時点のある地点の価格」に過ぎず、時価にはならないものです。
地価公示と地価調査の違いをまとめると次のようになります。
| 地価公示 | 地価調査 | |
|---|---|---|
| 公表主体 | 国土交通省の土地鑑定委員会 | 都道府県知事 |
| 判定時期 | 1月1日 | 7月1日 |
| 公表時期 | 3月 | 9月 |
| 判定地点の名称 | 標準地（公示区域内） | 基準地（都道府県内全域） |
| 鑑定評価する不動産鑑定士 | 2人 | 1人 |
なお、地価公示価格は不動産鑑定士2人の鑑定評価ですが、地価調査価格は1人の不動産鑑定士が鑑定評価を行います。だからどうだというものではないですが、何となく2人で鑑定しているほうが精度は高い気がしますよね。
固定資産税評価額
土地の所有者なら、固定資産税を毎年支払っているので馴染みのある数字かもしれません。固定資産税を課税するために、市町村が決めている評価額です。
1月1日時点の評価額を、3年ごとの評価替えで見直す運用なので、基本的に3年間は同じ評価額となり、これだけでも古い価格だとわかります。
また、市街地的形態を形成する地域では、宅地の評価に路線価方式が使われており、各街路に1㎡あたりの評価額を設定した固定資産税路線価が存在します。
この固定資産税路線価は、標準宅地なら適正な価格から、その他の土地は標準宅地の路線価に比準して決められていくのですが、標準宅地の価格は、地価公示価格の7割を目途として評定されています。
標準宅地とは、利用状況が類似する区分された地域で、主要な街路（幹線という意味ではない）に接する宅地です。
その結果、固定資産税評価額は、概ね地価公示価格の7割評価となります。逆に考えると宅地の固定資産税評価額を0.7で割り戻せば、地価公示価格水準の価格を簡易的に得られることになります。
ただし、固定資産税評価額が3年ごとの価格で最新ではないこと、0.7で割り戻したとしても地価公示価格の近似値ですから、一応の指標として使えるだけで、時価と呼べるような価格にはなり得ません。
その代わり、固定資産税路線価には、時点修正率という各年度の地価下落を反映した修正率が使われており、ある程度は地価を反映できるようになっています。
相続税評価額
相続財産は、取得時の時価で評価されるのが原則です（相続税法第22条）。ということは、相続税評価額が時価であるかのように思えますが違います。
市街地的形態を形成する地域は、相続税でも宅地の評価に路線価方式が使われ、相続税路線価は国税局が毎年1月1日の価格を7月に公表しています。
そして、相続税路線価は地価公示価格水準の8割程度です。したがって、相続税路線価から得られた相続税評価額を0.8で割り戻すと、地価公示価格の近似値を得られることになります（固定資産税評価額を0.7で割り戻すのと同じ理屈です）。
相続税評価額が地価公示価格の8割評価なのは、相続税路線価の基準日が1月1日時点に過ぎず、その年の地価変動を吸収する安全性の考慮です。
つまり、納税者にとっては真の時価よりも低い評価になって有利なのですが、地価の下落が激しい年には、相続税路線価から求められた相続税評価額が、真の時価を超えて過当になることもあるでしょう。
そのような場合は、不動産鑑定士の鑑定評価額などで立証できれば、相続税路線価から求められた相続税評価額よりも低い評価額で申告できます。
固定資産税路線価と違うのは、相続税路線価が毎年公表されるため、固定資産税路線価よりも新しいことですが、それであっても時価ではありません。
また、相続税は申告納税であるため、一次的には納税者（もしくは委託された税理士）が評価を行い、二次的には税務署が評価して、過少であれば追徴、過大であれば還付請求（減額更正請求）をする仕組みです。
したがって、最終的な判断は税務署しだいとなるのですが、過大でも税務署が「多すぎます」とは言ってこないので、きちんと土地を評価できる税理士に委託しないと、無駄に相続税を支払う点には注意したいところです。
実勢価格
一般に実勢価格とは、市場における相場価格を意味します。相場価格は過去の取引事例を積み重ね、類似した土地の取引から形成されます。
しかし、土地取引は売主と買主の交渉で価格が決まり、なおかつ、お互いに適正な時価を知って取引に望むこともまずないでしょう。
その結果、公平な取引もあれば不公平な取引もあるわけで、実勢価格というのは、取引ごとに起こる色々な要素を含んだ価格から形成されています。
その存在が唯一無二である土地にとって、実勢価格も時価だとは言い難いですが、そうなると売主にも買主にも基準にするべき価格がなくなります。
ですから、取引事例を参考にして相場観を養い、実勢価格での取引に臨むことは、間違った方向ではないですし、少しでも知識を持って取引したいところです。
※調べ方などは後日別記事を用意します。
実勢価格と査定価格
多くの不動産取引では、売主が不動産会社による価格査定を受け、査定価格を売り出し価格の参考にします。価格査定でも、類似の取引事例が使われます。
注意したいのは、不動産会社には価格査定の依頼者（売主）と媒介契約を結びたい目的があり、査定価格は実勢価格よりも高めになりやすい点です。
要するに「このくらいで売れますよ」とする査定価格が高いほど、売主へのアピールになるということです。それを踏まえると、1社の査定価格を信じて、媒介契約してしまうのは賢い方法だとは言えません。
現在は一括査定サービスが充実しているので、複数の不動産会社に売却査定してもらい、価格帯が多い査定価格を調べるなど、消費者側も工夫するべきでしょう。
基本的には、売却査定してもらう不動産会社が多いほど、査定価格による実勢価格の調査は精度が高くなると考えられます。
土地の一物四価を比較
これまで説明してきた、地価公示価格、地価調査価格、固定資産税評価額、相続税評価額、実勢価格を比較しています。
時価として実勢価格は近い金額を示しますが、あくまでも他の土地から想定された価格であること、実勢価格（または査定価格）が取引価格になるとは限らないことは、必ず念頭に入れておきましょう。
※地価公示価格と地価調査価格は分けてあります。
| 地価公示価格 | 地価調査価格 | 固定資産税評価額 | 相続税評価額 | 実勢価格 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 評価主体 | 国土交通省 | 都道府県 | 市町村 | 国税庁 | 不動産会社など |
| 評価基準日 | 1月1日 | 7月1日 | 1月1日 | 1月1日 | 随時 |
| 評価頻度 | 毎年 | 毎年 | 3年ごと | 毎年 | 随時 |
| 評価方法 | 不動産鑑定士2人以上の鑑定評価額を審査・調整して判定 | 不動産鑑定士1人以上の鑑定評価額を審査・調整して判定 | 地価公示価格の7割を目途 | 地価公示価格水準の8割程度 | 売買事例など |
| 対地価公示価格 | 等価 | ほぼ等価 | ほぼ7割 | ほぼ8割 | 需要と供給で上下 |
| 時価？ | 時価ではない | 時価ではない | 時価ではない | 時価ではない | 時価になり得る |
不動産鑑定士による鑑定評価額
不動産鑑定士は、名称のとおり不動産鑑定の専門家で、業として不動産鑑定を行うのは、不動産鑑定士以外に許されていません。
そして、不動産鑑定士による鑑定評価額は、地価公示や地価調査に使われていることでもわかるように、公的な評価として用いられるほど適正な価格です。
土地の時価を知りたいときは、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼すると、最も時価として信頼できる価格を得られます。
また、裁判所手続など、不動産の客観的な価格を立証したいとき、不動産鑑定士による鑑定評価書の右に出るものはありません。
鑑定評価額が時価として信頼できるとはいえ、現実の土地取引は、やはり鑑定評価額とはならないでしょう。鑑定評価額は公正な取引で成立しそうな価格だからです。
現実の土地取引では、当事者の事情が大きく影響して、取引相手や取引時期が違うだけでも、異なる価格で取引されますが、鑑定評価額はそうではないということです。
最大のネックは、鑑定評価に費用がかかることで、それが業務なので当たり前なのですが、安くて10万円程度から、土地の価格によって高くなります。
土地の価格が影響するのは、証明力が高い鑑定評価書の発行に際して、土地価格が高いほど不動産鑑定士の責任も重いからとされます。
まとめ
土地の一物四価は、ある時点のある地点の価格を示す地価公示価格や地価調査価格、税金用の固定資産税評価額や相続税評価額、過去事例に過ぎない実勢価格に、不動産会社の思惑も入ってくる査定価格を加えても、全て参考価格でしかありません。
不動産鑑定士の鑑定評価額は、確からしい土地の時価を示し、それは資産価値の判定に有用ですが、取引価格を保証できるはずもないのです。
つまり、どのような価格にも使用目的があって、公的な価格を参考にするか、実勢価格や査定価格を信用するか、もしくは鑑定評価を行ってみて判断するか、それは価格の捉え方と目的によるでしょう。
何が正解というものではなく、できるだけ多くの価格を参考にすると、大体の価格帯くらいはイメージできるはずです。