住宅ローン契約で新住所の住民票が必要な問題を整理してみました

住宅の購入資金を、現金で用意できる人など少数で、ほとんどの人は住宅ローンを組んで資金を借りるでしょう。そして、住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)では、購入する住宅を住所とする住民票(加えて印鑑登録証明書)を求められます。

まだ引っ越していないのに…というか、まだ買ってもいないのに…そう思うのは当然です。ここで問題となるのは、いくらお金を借りるためとはいえ、虚偽の転入届(同じ市区町村内なら転居届、以下同じ)を出して、新住所の住民票を手に入れる行為です。

金融機関は、「お金貸してあげるから嘘ついて住民票取ってきてね~」と、他人事のように平気で言ってくるわけですが、本当に大丈夫なのでしょうか?

なぜ新住所の住民票が必要になるの?

新住所の住民票が必要な理由として、主に説明されているのは3つです。

  1. 金融機関の都合
  2. 登記の手間と費用が省ける
  3. 登録免許税が安くなる

これらの理由を1つずつ説明していきますが、手続の簡便化、諸費用の節約は、買主にとってメリットしかないですよね。

一方、手間が省けて出費が少なく済んでも、引っかかるのは「転入したと役所に嘘をつく」ことでしょう。こちらは、気持ちの問題ではなく実は犯罪行為です。

金融機関は新住所のほうがありがたい

住宅ローンは、契約者(または生計を一にする親族)が融資対象とする住宅に住むことを前提として、低金利で貸し付けるものです。

ところが、現住所のまま住宅ローン契約を結んでしまうと、融資後に契約者が引っ越さず、低金利のローンを利用して住宅を手に入れることができてしまいます。この住宅を、契約者が賃貸など他の目的で使ったらどうなるでしょうか。

賃貸目的等の事業用物件は、住宅ローンよりも高金利の専用ローン(不動産担保ローン)が用意されているにもかかわらず、住宅ローンが利用されているのですから、金融機関にとっては騙されたも同じです。

金融機関はこれを嫌い、契約者が先に新住所へ住民票を移すことで、見掛け上は契約者の居住用住宅である状況にしたいのです。そうしなければ、居住用住宅ではないかもしれない住宅に、低金利で融資する結果となってしまうからです。

また、後から住所変更があると、何らかの事務手続が発生するのは容易に推測できます。そこで、住所変更を先にさせる慣例が長らく続いている現状です。

現住所で契約した場合は新住所の住民票を提出

こうした事情があるとしても、現住所で住宅ローン契約を結ぶことに何の問題もありません。住宅の引渡し後に、きちんと引っ越して住民登録すれば良いだけです。

現住所での契約を認める金融機関なら、転入後に新住所での住民票を提出させます。これは当たり前なので、うっかりしないように気を付けましょう。

もしかしたら、新住所でなければ契約しないと金融機関が言ってくるかもしれませんが、転入したフリをして転入届を出すのは犯罪です。

言い方を変えると、金融機関は顧客に犯罪をさせようとしているのですから、むしろ付き合いを考え直してみるべきかもしれませんね。

先に住所を変更すると顧客にメリットが多い(登記の手間が減り諸費用も削減できる)ので、金融機関が親切心から言っている可能性も大いにあります。

ただ、犯罪となれば「そういうものです」では済まされない問題ですし、慣例とはいえスッキリしないので、気が進まないときはやめましょう。

新住所なら住所変更登記が不要

住宅の購入後は、所有権が売主にあった住宅を、売主に代わり自分(買主)を新たな所有者として登記することが重要です。

所有権移転登記で必要な書類には、買主の住民票も含まれますが、現住所で登記しても所有権そのものには何の影響もありません。

さらに、住所変更登記は法令に定められた義務ではなく、新住所に引っ越した後も、住所変更登記を怠ったことでペナルティを受けるわけでもありません。

しかしながら、住宅を売却する、住宅ローンの完済で抵当権抹消登記をする、相続した人が所有権移転登記をするなど、いずれは住所変更登記を必要とします。

新住所で所有権移転登記なら1回で済むところ、現住所で所有権移転登記、新住所で住所変更登記と2回に分けることで、手間と司法書士報酬が発生するのです。

また、いつまでも住所変更を放置していると、住所の変遷(住所の変更履歴)を住民票や戸籍の附票で証明できなくなる可能性もあり、できれば住所が変更されるたびに登記しておくのが理想です。

住所変更登記の費用は不動産の個数×1,000円

確かに登記を2回に分けると、手間が増えるのは事実ですが、住所変更登記は、数ある不動産登記の中でも費用(登録免許税)が安いです。

不動産1個につき1,000円なので、土地と建物の両方で住所を変更しても2,000円で済み、書類さえ用意できれば素人でも難しくありません。

登記といえば、司法書士(表示に関する登記は土地家屋調査士)に依頼するのが一般的で、それは登記手続が素人には面倒だと考えられているからです。 確かに、登記手続は登記申請書だけで済むものではないで...

もし、住所変更登記を司法書士に頼んでも、報酬込みで1万円~2万円程度か相場です。

つまり、先に新住所へ転入するのは、登記費用の負担よりも手間の問題だと言えます。

登録免許税は現住所でも安くできる!

登記の際に納める登録免許税には、住宅用家屋の場合に軽減措置があり、こちらは経済的メリットが非常に大きいです。

 本則税率通常住宅長期優良住宅低炭素住宅
所有権保存登記(新築)0.4%0.15%0.1%0.1%
所有権移転登記2.0%0.3%集合0.1%、戸建0.2%0.1%
抵当権設定登記0.4%0.1%0.1%0.1%
※登録免許税額=固定資産税評価額×税率
※新築で固定資産税評価額がない場合は、新築建物課税標準価格認定基準表で認定される価額

特に軽減が大きいのは所有権移転登記で、2%から0.3%(通常住宅)の軽減は、例えば家屋の評価額が1,000万円の場合、20万円が3万円になると大きいですよね。

そして、登録免許税の軽減を受けるために必要なのは、居住用途であることを市区町村が証明する書類で「住宅用家屋証明書」と呼ばれるものです。

住宅用家屋証明書が「新住所でなければダメ」はウソ

住宅用家屋証明書の交付申請をするためには、新住所に転入していなければならないとする情報が、インターネット上で良く見られます。もしくは、自治体によって現住所でも可能としている情報が多いです。

しかし、住宅用家屋証明書の交付要件である居住用途の確認は、転入手続を済ませている申請者なら住民票(住民基本台帳)で、転入手続を済ませていない申請者なら、入居予定日等を記載した申立書などによるとされています。

この運用ルールは、国土交通省が国税庁・法務省と協議の上で、技術的助言として通知されており、全国の自治体に周知されていますから、通知を無視して新住所でなければ交付しない運用はまず考えられないでしょう。

したがって、住宅用家屋証明書の交付においては、現住所でも申立書等と必要な添付書類の提出で問題なく、先に新住所へ転入するメリットは何もありません。

※住宅用家屋証明書の交付申請は別記事を用意します。

虚偽の転入届は犯罪行為

これまで何度も出てきていますが、虚偽の転入届(住民異動届)によって、住民票(住民基本台帳)に不実の記載をさせると、刑法上の犯罪となります。

その根拠については、住民基本台帳法と刑法の確認が必要です。

住民基本台帳法 第五十二条

第二十二条から第二十四条まで、第二十五条又は第三十条の四十六から第三十条の四十八までの規定による届出に関し虚偽の届出(第二十八条から第三十条までの規定による付記を含む。)をした者は、他の法令の規定により刑を科すべき場合を除き、五万円以下の過料に処する。
2  正当な理由がなくて第二十二条から第二十四条まで、第二十五条又は第三十条の四十六から第三十条の四十八までの規定による届出をしない者は、五万円以下の過料に処する。

住民基本台帳法で転入届は第22条、転居届が第23条で規定され、いずれも第52条の規定により、虚偽の届出をすると5万円以下の過料に処されます。

過料は行政罰ですから、罰金とは異なり刑罰ではないのですが、ポイントは「他の法令の規定により刑を科すべき場合を除き」とされていることです。

刑法では、公務員に虚偽の申立てをして、公正証書の原本に不実の記載・記録をさせた(事実ではないことを記載・記録させた)罪を第157条に、不実の公正証書を行使・供用した罪を第158条に規定しています。

刑法 第百五十七条

公務員に対し虚偽の申立てをして、登記簿、戸籍簿その他の権利若しくは義務に関する公正証書の原本に不実の記載をさせ、又は権利若しくは義務に関する公正証書の原本として用いられる電磁的記録に不実の記録をさせた者は、五年以下の懲役又は五十万円以下の罰金に処する。
2  公務員に対し虚偽の申立てをして、免状、鑑札又は旅券に不実の記載をさせた者は、一年以下の懲役又は二十万円以下の罰金に処する。
3  前二項の罪の未遂は、罰する。

刑法 第百五十八条

第百五十四条から前条までの文書若しくは図画を行使し、又は前条第一項の電磁的記録を公正証書の原本としての用に供した者は、その文書若しくは図画を偽造し、若しくは変造し、虚偽の文書若しくは図画を作成し、又は不実の記載若しくは記録をさせた者と同一の刑に処する。
2  前項の罪の未遂は、罰する。

住民基本台帳も公正証書の原本に含まれているので、虚偽の転入届で不実を住民票に記載・記録させると、刑法第157条に抵触します。

そして、不実の記載・記録がある住民票を、真正の住民票として他者から認識できる状態(役所に備えている状態)にするだけで、行使・供用に該当してしまい、刑法第158条に抵触します。

これらは、住民基本台帳法での「他の法令の規定により刑を科すべき場合」に該当しますから、5万円以下の過料(住民基本台帳法)ではなく、5年以下の懲役または50万円以下の罰金(刑法)が適用され犯罪となるのです。

悪質な場合(虚偽の転入届で国民健康保険証を手に入れるなど)はともかく、役所が発見しても告発するとは思えませんが、犯罪であることは確かですし、実態調査をして居住の事実がなければ、住民票の職権消除になるでしょう。

役所は引越し前だと知っていたら転入させない?

新住所の転入届を出すときに、役所の職員から「引っ越しましたか?」と聞かれることがあります。ここで引越し前だと素直に答えるのではなく、引っ越したと嘘をつかなくてはならないのは誰でもわかりますよね。

引っ越したと嘘をついても、別の誰か(売主やその親族)が世帯登録していると指摘されれば、別の誰かが転出届を出していないと嘘を重ねるしかなくなります。

住宅ローンの関係で先に転入届が出されることは多く、役所も慣れたもので黙認しているという情報も見かけますが、はたして本当でしょうか?

もし、役所が虚偽の転入届と知っていて見逃してくれるなら、嘘をついて新住所に転入したあなたは、気の利いた対応だと思うかもしれません。

虚偽の届出を疑わず深く追わない対応は考えられても、虚偽の届出だと知っていて住民票を作成すると、それも刑法に抵触する大問題です。

刑法 第百五十六条

公務員が、その職務に関し、行使の目的で、虚偽の文書若しくは図画を作成し、又は文書若しくは図画を変造したときは、印章又は署名の有無により区別して、前二条の例による。

この罪は、作成権限のある公務員が、虚偽だと知っていたことが要件ですから、あなたの嘘に気付かなかった場合はセーフですが、嘘だと気付きながら転入届を受理し、住民票を作成してしまうとアウトです。

役所の職員が、その罪を犯してまであなたに便宜を図り、転入届を受理する理由があるでしょうか。ちょっと考えにくいですよね。

ただし、転入前でも住宅用家屋証明書は交付される運用を踏まえると、”なりすまし”と違って悪意はないことが明白なら、引越し前と伝えても、新住所で転入届を受理してくれる役所が無いとも言いきれないでしょう。

いわゆる建前はNGで、実務では異なる可能性もあるということですが、運よくうまくいっても、お堅い役所がそのような運用をいつまでも続けるとは到底思えません。

まとめ

ここまで、解説してきた内容を整理してみます。

金融機関にとって新住所は都合が良い
買主には関係ないことで、現住所でも住宅ローン契約は可能なはず。

新住所なら登記が1回で手間と費用が減る
司法書士に住所変更登記を頼んでも1万円~2万円程度。自分で登記すればもっと安い。

新住所なら登録免許税の軽減に必要な住宅用家屋証明書が取れる
住宅用家屋証明書は、現住所でも新住所でも交付可能なので無関係。

虚偽の転入届は犯罪になる
役所が黙認してくれる可能性に賭けるしかない。

このように、現住所で住宅ローン契約をしても、メリットは住所変更登記の費用1万円~2万円くらいです。逆に新住所へ移すデメリットは犯罪者となる可能性ですから、比較の対象にもならないのではないでしょうか。

安易に金融機関(提携ローンなら不動産会社)の言いなりとならず、自分が何をしようとしているのか、良く考えて判断しましょう。

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