固定資産税の負担調整措置とは?できるだけわかりやすく

土地の固定資産税は、評価額をベースに特例があれば適用させ、負担調整をして求められた課税標準額に税率を乗じることで算出されます。

つまり、負担調整措置は土地の固定資産税にとって、切っても切れない関係なのですが、特例は良く知られていても負担調整措置はあまり知られていません。

例えば、住宅用地は戸数×200㎡の面積まで、課税標準額が1/6に軽減(都市計画税は1/3に軽減)されることは非常に良く知られています。

これを一般的には住宅用地特例と呼びますが、実際には負担調整がされてから課税標準額が決まります。したがって、固定資産税課税明細書などの評価額から税額を求めようとしても、特例だけでは数字が合わないケースも出てくるでしょう。

この記事は負担調整措置に特化して説明しているので、固定資産税の基礎部分から理解したければ、以下の記事を先にご覧ください。

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負担調整措置とは

負担調整措置とは、固定資産税が急激に上昇して税負担が重くなり過ぎないように、緩やかな上昇へ税負担を調整する仕組みのことです。

例えば、1年で地価が2倍になるような、急激な地価上昇があったと仮定します。土地の用途が変わらなければ、固定資産税は評価額に比例しますから、地価が2倍になると概ね固定資産税も評価替え年度から2倍になります。

これは、土地の資産価値が2倍になったことを意味するので、土地の所有者にとって歓迎すべき状況でもあるでしょう。しかしながら、歓迎するのは地価上昇を受けて売却する人だけで、多くの人は住宅の敷地のように土地を継続利用しますよね。

土地を継続利用する限りにおいては、地価が上昇しても税負担だけが上昇する結果となり、何も恩恵を受けることはありません。

しかし、負担調整措置があると、いきなり固定資産税が2倍になるのではなく、何年もかけて徐々に2倍へ近づいていくように調整されます。

ちなみに、軽減された税額(税負担の上昇が緩やかになったことによる本来の納税額との差額)は、後から請求されることもありませんので安心してください。

元々は評価制度の改正が導入のきっかけ

固定資産税は市町村税であり、行政区域内の土地の評価は市町村が受け持ちます。ところが、市町村の評価水準にバラつきがあると、本来は近い評価を受けるべき土地が、ある市町村では高く、ある市町村では低く評価されてしまいます。

この状況は、税負担の公平性から不適切であるため、平成6年には宅地の評価額を地価公示価格等の7割を目途とする経過措置が設けられました。

経過措置ではありますが、固定資産評価基準では「当分の間」とされており、特に変更すべき理由がなければ今後も継続されていくと思われます。

これによって、市町村による不均衡は是正されるのですが、その代わりに評価額が低かった(地価公示価格等の7割未満だった)土地では、評価額が上昇して税負担も上昇してしまうマイナス面を持っていました。

行政の都合で税負担が急上昇するのは、とても納税者の理解を得られるはずがなく、緩やかに固定資産税を上昇させる負担調整措置が導入されたのです。

負担調整措置の仕組み

負担調整措置の基本的な仕組みはとても簡単です。詳しくはこれから説明していきますが、次のような考え方に基づいています。

  • 前年よりも固定資産税が大幅に高くなりそうなら少しだけ高くする
  • 前年よりも固定資産税が少し高くなりそうならそのまま高くする
  • 前年よりも固定資産税が安くなりそうならそのまま安くする

たったこれだけの話で、どう転んでも納税者にとって損はないと気付いたでしょうか。負担調整措置があるおかげで本来の納税額かそれ以下になります。

この仕組みを実現するために、どうしても避けて通ることのできない2つのキーワードが「本則課税標準額」と「負担水準」です。

本則課税標準額とは

まず、本則課税標準額については、課税標準額に「本則」が付いているだけなので想像しやすいかもしれません。本則課税標準額とは本来の課税標準となるべき額、つまり負担調整をする前の課税標準額という意味です。

課税標準の特例がある土地では評価額に特例を適用した額、特例のない土地では評価額がそのまま使われます。いずれにしても地価変動に影響され、地価が急上昇すれば本則課税標準額も急上昇します。

課税標準額=本則課税標準額に負担調整をした額

上記の関係性を頭に入れておいてください。くどいようですが、負担調整前は本則課税標準額、負担調整後は課税標準額です。

負担水準とは

次に負担水準ですが、前年度の課税標準額と今年度の本則課税標準額から、次のように計算して求める割合のことです。

負担水準=前年度課税標準額÷今年度本則課税標準額×100%

求められた負担水準は何を意味しているのでしょうか?

分子は前年度課税標準額ですから、前年度における現実の(負担調整後の)課税標準額です。分母は今年度本則課税標準額で、今年度における課税標準となるべき(負担調整前の)額です。その割合をパーセントで表しています。

負担水準は、前年度に対して今年度はどのくらい課税標準額が上下しそうなのかを示します。今年度が上昇していれば分母が大きくなって100%未満に、今年度が下落していれば分母が小さくなって100%を超えます。

つまり、今年度の固定資産税が大幅に高くなりそうなほど負担水準は小さい値、今年度の固定資産税が大幅に低くなりそうなほど負担水準は大きい値となります。

ここで、負担調整措置の基本的な仕組みに戻りましょう。

  • 前年よりも固定資産税が大幅に高くなりそうなら少しだけ高くする
  • 前年よりも固定資産税が少し高くなりそうならそのまま高くする
  • 前年よりも固定資産税が安くなりそうならそのまま安くする

という基本ルールに、負担水準を当てはめると次のように変わります。

  • 負担水準が小さすぎるときは固定資産税を少しだけ高くする
  • 負担水準が100%を少し切るくらいなら固定資産税をそのまま高くする
  • 負担水準が100%を超えているときは固定資産税をそのまま安くする

ここまで理解できていれば、負担調整措置を理解したのも同然です。後は負担水準がどのくらいになると、課税標準額がどうなるのか知るだけです。

負担調整措置の例

簡単な例を使い、負担調整措置で課税標準額がどのように変わるか計算してみます。

地目:宅地(住宅用地)
前年度課税標準額:100万円
今年度本則課税標準額:200万円

負担調整措置がなければ、今年度本則課税標準額の200万円が今年度課税標準額になって、固定資産税は2倍になってしまいます。

負担調整措置があると、次のように計算されます。

負担水準
=前年度課税標準額÷今年度本則課税標準額×100%
=100万円÷200万円×100%
=50%

今年度課税標準額
=前年度課税標準額+今年度本則課税標準額×5%
=100万円+200万円×5%
=110万円

今年度本則課税標準額×5%というのは、住宅用地における負担水準50%での加算額です。本来は2倍なのに、負担調整措置によって課税標準額は1.1倍に抑えられました。このまま評価額に変動がないとして、翌年度はどうなるか計算してみましょう。

負担水準
=今年度課税標準額÷翌年度本則課税標準額×100%
=110万円÷200万円×100%
=55%

翌年度課税標準額
=今年度課税標準額+翌年度本則課税標準額×5%
=110万円+200万円×5%
=120万円

このようにして、時間をかけながら徐々に本則課税標準額へ近づいていくのが負担調整措置の効果です。時間がかかればかかるほどお得ですね。

地目によって異なる負担調整措置

負担調整措置は地目によって異なり、負担水準による課税標準額の計算方法も異なります。具体的には、多くの地目で適用される原則の負担調整措置、非住宅用地の負担調整措置、一般農地・一般市街化区域農地に適用される負担調整措置です。

ただし、この場合の地目とは現況地目(登記上の地目ではなく課税用の地目)なので、登記上の地目と異なる用途で土地を使っている場合は注意してください。

原則の負担調整措置

住宅用地、雑種地、一般山林、特定市街化区域農地などに適用されます。特例のある住宅用地・特定市街化区域農地では本則課税標準額=特例適用後の評価額、特例のないその他の地目では本則課税標準額=評価額です。

負担水準の値今年度の課税標準額補足
負担水準≧100%本則課税標準額今年度が前年度以下のケース
負担水準<100%前年度課税標準額+本則課税標準額×5%上限:本則課税標準額
下限:本則課税標準額×20%

負担水準に応じた段階的な調整を行わず、負担水準100%を境界としており、今年度課税標準額は、本則課税標準額の20%~100%の間で推移します。

非住宅用地の負担調整措置

非住宅用地とは、商業地など宅地でありながら住宅が建っていない土地です。元は住宅が建っていても、解体されてしまえば非住宅用地として扱われます。

住宅を建てられる宅地が住宅用地なのではなく、住宅が「建っている」宅地を住宅用地と呼びます。住宅用地・非住宅用地は土地で決まるのではなく、建物で判断されます。

以下の表で本則課税標準額ではなく固定資産税評価額としていますが、非住宅用地には特例がないので本則課税標準額=評価額となるためです。

負担水準の値今年度の課税標準額補足
負担水準≧70%固定資産税評価額×70%非住宅用地の上限は70%
70%>負担水準≧60%前年度課税標準額据え置き
負担水準<60%前年度課税標準額+固定資産税評価額×5%上限:固定資産税評価額×60%
下限:固定資産税評価額×20%

非住宅用地の負担調整措置は、負担水準の上限が70%に抑えられ、これは該当する全ての土地が、最大でも70%の評価になることを意味しています。

宅地の評価額は公示地価の7割が目途、非住宅用地の課税標準額は最大で評価額の70%です。ということは、公示地価をベースにすると次の式が成り立ちます。

非住宅用地の課税標準額=公示地価×70%×70%=公示地価の49%

最大でも公示地価の半額程度が課税標準額と覚えておけば良いでしょう。

また、負担水準が60%以上70%未満では、前年度課税標準額に据え置かれる点も、他の土地とは違う負担調整措置になっています。

一般農地・一般市街化区域農地の負担調整措置

特例のない一般農地では本則課税標準額=評価額、特例のある一般市街化区域農地では本則課税標準額=特例適用後の評価額です。

負担水準の値今年度の課税標準額補足
負担水準≧90%前年度課税標準額×1.025上限:本則課税標準額
80%≦負担水準<90%前年度課税標準額×1.05
70%≦負担水準<80%前年度課税標準額×1.075
負担水準<70%前年度課税標準額×1.1

一般農地と一般市街化区域農地では、本則課税標準額を使わず、前年度課税標準額に一定の倍率を乗じた額を今年度課税標準額にするのが特徴です。

負担水準70%までは、常に前年度課税標準額の1.1倍で推移するため、本則課税標準額の20%を下限とする他の土地と比べ、負担水準が低いほど上昇が遅くなります。

まとめ

負担調整措置の仕組みはそれほど難しくないのですが、やはり専門用語がどうしても出てきますし、内容は少し難しかったかもしれません。それでも、負担調整措置が税負担の上昇を抑えることは、理解できたのではないでしょうか。

今回は取り上げなかった土地の用途や地目が前年度と変わる場合は、前年度課税標準額をそのまま使うことができず、負担調整措置も面倒になっていきます。

その点は別記事で解説するとして、負担調整されていても、いつかは負担水準が100%になって本来あるべき正しい課税になります。

それまでの間、納税者は納めるべき固定資産税よりも負担が少ないのですから、負担調整措置の存在はありがたいですね。

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