農地の固定資産税～評価の仕組みと都道府県別の相場

日本は国土が狭く平地が少ない国なので、農地の存在は食料自給率からも重要な位置付けにあります。そのため、従来から農地は多方面で保護されており、その中の1つに固定資産税（都市計画税）の安さがあるのは、知っている人も多いでしょう。

しかし、良く考えて欲しいのは、農地にどれほどの市場価値があるのかという点です。土地の価格は市場価値で決まり、農地の価格は他の土地に比べて相当低いです。そして、価格が安い土地は高い固定資産税になりません。

ということは、市場に需要がないから価格が安いのであって、固定資産税は安いのに市場価値がある土地なら、誰でも欲しがって価格は高くなり、その結果、固定資産税も高くなっていくはずです。

ではなぜ需要がないのか。この点を不思議に思う人もいるはずですから、先に農地の市場価値が低い理由から説明していきます。

農地を他の土地と同じに考えてはいけない

国民が生活していく上で、食糧生産に欠かせない農地は、農地法によって強烈に権利制限されており、私有財産であっても所有者の自由な処分を許していません。

例えば、売買や賃借には市町村の農業委員会から許可を得なくてはならず、その取引相手も農家に限定されます。これは、原則として農地に耕作以外の利用を認めず、優良な農地を保全していくためです。

農地を農地以外の土地にする「農地転用」が前提なら、農家以外でも購入することはできますが、農地転用にも農業委員会の許可（市街化区域の農地は届出）を必要とし、優良な農地では許可が下りません。

その結果、市街化が進んで価格も高くなっている農地を除くと、ほとんどは農家しか買えず農地転用も許可されない農地ですから、農業用としての売買になります。

農地を耕作して得られる収益は、建物を建てられる宅地とは比較にならないほど小さく、誰でも買える土地ではないので市場価値も小さくなるということです。

農地の評価区分と課税区分

農地の評価区分には農地評価と宅地並み評価、農地の課税区分には農地課税（農地に準じた課税）と宅地並み課税があります。

都市計画上の分類	農地の分類	評価区分	課税区分
都市計画区域外	一般農地（市街化区域外の農地）	農地評価	農地課税
非線引き都市計画区域
市街化調整区域
市街化区域	生産緑地	農地評価	農地課税
	一般市街化区域農地	宅地並み評価	農地に準じた課税
	特定市街化区域農地	宅地並み評価	宅地並み課税

これらの違いを知ることが第一歩で、農地評価と宅地並み評価、農地課税（農地に準じた課税）と宅地並み課税の違いを説明します。

なお、特定市街化区域農地とは、三大都市圏の指定市における市街化区域農地で、一般市街化区域農地とは指定市以外の市街化区域農地です（生産緑地を除く）。

農地評価とは

一般農地（転用が許可された農地や転用が確実な農地を除く）と生産緑地に適用される農地評価では、最初に状況が比較的多数存在する田または畑から、標準田または標準畑を選定します（以降、標準田畑とします）。

次に農地の売買実例に基づいた価格を、標準田畑に比準させて標準田畑の価格を求めるのですが、売買実例の価格がそのまま使われるとは限りません。

耕作目的の売買は、農地法第3条による許可を前提に行われ、その絶対数が少ないことから、宅地見込みなど他の要素を含んだ売買実例も参考にしなくてはならず、その際は、耕作目的を前提にした正常売買価格まで修正されます。

さらに、限界収益修正率（または限界収益補正率）と呼ばれる0.55を乗じることで、標準田畑の価格は正常売買価格の55％まで減額されます。

このように、標準田畑の価格は売買実例を参考にしながらも、正常売買価格への修正と限界収益修正によって、売買実例価格よりも相当低くなります。

標準田畑の価格が求められると、評価対象の農地は標準田畑1㎡あたりの価格に、標準地との差異によって定められた比準割合を乗じ、評価対象農地の地積を乗じることで固定資産税評価額が算出されます。

※実際には評点数が付設され、評点1点あたりの価額が別途定められるのですが、簡単にするため価格としています。

宅地並み評価とは

一般市街化区域農地と特定市街化区域農地、転用が許可された農地や転用が確実な農地は、類似した宅地に比準して宅地並みに評価されます。

市街化区域は、都市計画法第7条第2項によれば、「すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」ですから、生産緑地に指定されたケースを除き、いずれ宅地化される農地です。

また、市街化区域では農地転用が届出制であることも、宅地化することに大きな障害はなく、宅地見込地として（農地としては）高い価格で取引されます。

そのため、評価上も宅地扱いをして、評価対象の農地に類似する状況を持つ宅地の価格に比準させ、固定資産税評価額を求めます（市町村によっては宅地の評価方法に準じて路線価を利用している場合もあります）。

その際、類似宅地に比準した評価であっても、農地を宅地化するためには造成を要することから、固定資産税評価額は造成費用を控除して算出されます（宅地評価ではなく”宅地並み”評価である理由です）。

一般には、田のほうが畑よりも盛土が多く造成費用は高額です。したがって、状況が類似する田と畑では、田のほうが固定資産税評価額は低い傾向です。

農地課税とは

一般農地と生産緑地は農地課税です。言葉の印象から低い税率をイメージしそうになりますが、税率ではなく農地専用の負担調整措置を用いることです。

ただし、農地課税で用いられる負担調整措置は、他の土地にはない負担調整になっており、この点においては格差があることに間違いはありません。

負担水準＝前年度課税標準額÷今年度本則課税標準額×100％
※今年度本則課税標準額＝今年度固定資産税評価額

上記で求められた負担水準で、今年度の課税標準額は次のように決まります。

負担水準の値	今年度の課税標準額	補足
負担水準≧90％	前年度課税標準額×1.025	上限：本則課税標準額
80％≦負担水準＜90％	前年度課税標準額×1.05
70％≦負担水準＜80％	前年度課税標準額×1.075
負担水準＜70％	前年度課税標準額×1.1

農地課税の負担調整措置で特徴的なのは、下限の設定が低いことで、負担水準が低いとき、前年度課税標準額の1.1倍までしか今年度課税標準額が増えません。

他の土地の負担調整措置では、下限の設定が今年度本則課税標準額×20％です。この差は、負担水準が低ければ低いほど影響が大きく、農地課税の負担調整措置は、課税標準額（つまり税額）の上昇が緩やかです。

農地に準じた課税とは

一般市街化区域農地の農地に準じた課税では、農地課税と同じ負担調整措置をします。ただし、一般市街化区域農地は宅地並み評価で、なおかつ課税標準を1/3（都市計画税は2/3）にする特例があるため、負担調整措置が同じでも算出過程は異なります。

負担水準＝前年度課税標準額÷今年度本則課税標準額×100％
※今年度本則課税標準額＝今年度固定資産税評価額×特例率
※特例率は固定資産税1/3、都市計画税2/3

負担調整は農地課税の表を参照してください。

なお、課税標準の特例は、一般市街化区域農地なら全て適用されるのではなく、農地として利用されている農地に限ります。

宅地並み課税とは

特定市街化区域農地の宅地並み課税では、農地でありながら住宅用地の負担調整措置をします。一般市街化区域と同じ宅地並み評価で、なおかつ課税標準を1/3（都市計画税は2/3）にする特例もあります。

加えて、新たに特定市へ指定されると、それまで一般市街化区域農地の農地に準じた課税から、宅地並み課税への変更になって負担が増すため、4年度にわたり税負担を軽減する措置が講じられます。

ただし、合併特例法（市町村の合併の特例に関する法律）第16条第3項の規定により、合併で特定市となった市町村は、合併の翌年度から5年度は合併前の課税となり、特定市街化区域農地としての課税は合併の翌年度から数えて6年度目に始まります。

負担水準＝前年度課税標準額÷今年度本則課税標準額×100％
※今年度本則課税標準額＝今年度固定資産税評価額×特例率×軽減率
※特例率は固定資産税1/3、都市計画税2/3
※軽減率は初年度0.2、翌年度0.4、翌々年度0.6、翌々年度の次年度0.8

負担調整措置は次のとおりです。

負担水準の値	今年度の課税標準額	補足
負担水準≧100％	本則課税標準額	今年度が前年度以下のケース
負担水準＜100％	前年度課税標準額＋本則課税標準額×5％	上限：本則課税標準額 下限：本則課税標準額×20％

特定市街化区域農地においても、一般市街化区域農地と同じく、課税標準の特例は農地として利用されている農地だけを対象としています。

農地分類による比較

一般農地、一般市街化区域農地、特定市街化区域農地の違いを比較してみると、全体のイメージが掴みやすいはずです。

	一般農地	一般市街化区域農地	特定市街化区域農地
評価額	農地評価で低い	宅地並み評価で高い	宅地並み評価で高い
評価方法	標準田畑の価格（正常売買価格×0.55）に比準	類似宅地に比準した価格から造成費を控除	類似宅地に比準した価格から造成費を控除
本則課税標準額	評価額	評価額×特例率	評価額×特例率×軽減率
負担調整措置	農地用で上昇が緩やか	農地用で上昇が緩やか	宅地用で上昇が早い
税額	安い	高め	高い

※市街化区域農地の特例率は固定資産税1/3、都市計画税2/3
※特定市街化区域農地の軽減率は4年度の間0.2～0.8

一般市街化区域農地は、特例と農地用の負担調整措置によって、税額はそれほど高くなりませんが、特定市街化区域農地は、そもそも特定市＝三大都市圏であることから、価格の高い宅地に比準するため、税額も高くなります。

農地の固定資産税における諸問題

安い印象しかない農地の固定資産税ですが、制度上に問題を抱えており、市街化区域の農地では、農家や相続した非農家が税負担に苦しむケースも出ています。

住宅用地と市街化区域農地の課税標準特例

課税標準の特例においては、市街化区域農地よりも住宅用地が良く知られており、一定面積は固定資産税が最大1/6、都市計画税が最大1/3に軽減されます。

特例の対象	名称	固定資産税	都市計画税
戸数×200㎡までの部分	小規模住宅用地	1/6に軽減	1/3に軽減
戸数×200㎡を超える部分	一般住宅用地	1/3に軽減	2/3に軽減

※戸数×200㎡を超える部分は総床面積の10倍まで

ところが、市街化区域農地の特例は固定資産税が1/3、都市計画税が2/3で、特例率だけで比べると、小規模住宅用地は農地よりも2倍軽減されます。

負担調整措置がどうであれ、負担調整措置とは税負担の急上昇を抑える意味しかなく、最終的には負担水準が100％になって、課税標準額×税率の税額になりますから、小規模住宅用地と市街化区域農地の税額は逆転する可能性があります。

この状況では、市街化区域農地で控除される造成費が、評価額の半額に達しないと釣り合わず（釣り合っても問題ですが…）、市街化区域の宅地評価は高いので、造成費が半額に達することはなかなか考えられません。

宅地評価額が十分に高い地域なら、造成費の占める割合が小さくなって、特例率の2倍差が、そのまま税額を2倍差に近づける方向で作用します。

都市計画区域の影響

農地が市街化区域に存在するのか、市街化調整区域に存在するのかで、固定資産税の評価・課税は大きく変わります。しかしながら、農地の所有者が区域を選ぶことはできず、都道府県の都市計画に依存します。

市街化区域は、10年先の市街化を目標に見据えて区分されるため、都市化が進み人口も増える予測では、住宅を郊外に求める要望や、農地所有者が転用したい要望に応える意味もあって、市街化区域は過大に区分された経緯があります。

つまり、市街化区域が区分される時点では、市街化していない地域を当然に含んでいたのですが、市街化が難しいであろう地域まで含まれてしまったわけです。

その影響で、市街化区域に区分された農地は、耕作しても宅地並み評価で評価額は高くなり、負担調整措置で緩和されるとはいえ、いずれ税額は高くなります。

対して、市街化調整区域に区分された農地は、農地で利用していると認められる程度の耕作さえ行えば、農地評価で税額は低いまま維持されます。

この状況は不公平であり、農地利用の実状と課税が伴わないので、区分区域の見直しが進まないと解消されないでしょう。

農地の都道府県別固定資産税相場

評価区分や課税区分を説明しただけでは、どのくらいの税額か掴めないと思いますので、一般農地、一般市街化区域農地、特定市街化区域農地それぞれについて、10アール平均で都道府県別の固定資産税額を5年度分まとめました。

なお、10アール＝1,000㎡ですが、300坪・1反にも近いので、そちらのほうがわかりやすければ、そちらのイメージで税額を確認してみてください。

一般農地

農地評価、農地課税の一般農地は、とにかく固定資産税が安いです。

	平成22年度	平成23年度	平成24年度	平成25年度	平成26年度
北海道	200	200	200	200	200
青森	720	721	718	719	720
岩手	786	787	787	787	788
宮城	1,236	1,239	1,242	1,244	1,243
秋田	1,220	1,221	1,222	1,224	1,225
山形	1,088	1,089	1,089	1,089	1,090
福島	1,145	1,147	1,094	1,096	1,099
茨城	1,125	1,126	1,127	1,127	1,128
栃木	1,521	1,526	1,527	1,530	1,532
群馬	942	942	942	943	943
埼玉	1,091	1,091	1,092	1,091	1,092
千葉	1,165	1,167	1,169	1,171	1,172
東京	1,051	1,047	1,043	1,039	1,035
神奈川	1,013	1,013	1,014	1,014	1,014
新潟	1,373	1,376	1,378	1,380	1,383
富山	1,548	1,549	1,550	1,549	1,550
石川	1,331	1,333	1,329	1,329	1,330
福井	1,549	1,549	1,549	1,550	1,550
山梨	1,040	1,041	1,042	1,044	1,044
長野	1,066	1,067	1,069	1,074	1,074
岐阜	1,277	1,281	1,280	1,279	1,281
静岡	987	987	987	989	989
愛知	1,404	1,406	1,405	1,406	1,408
三重	1,426	1,428	1,428	1,430	1,431
滋賀	1,557	1,561	1,561	1,565	1,569
京都	1,298	1,299	1,300	1,301	1,306
大阪	1,705	1,706	1,703	1,703	1,704
兵庫	1,693	1,696	1,698	1,699	1,700
奈良	1,459	1,460	1,457	1,457	1,457
和歌山	1,116	1,108	1,100	1,099	1,099
鳥取	1,304	1,305	1,305	1,306	1,307
島根	985	985	985	986	987
岡山	1,375	1,377	1,374	1,375	1,375
広島	1,227	1,228	1,229	1,230	1,232
山口	1,197	1,200	1,202	1,205	1,204
徳島	1,198	1,198	1,200	1,203	1,204
香川	1,309	1,310	1,311	1,313	1,311
愛媛	932	933	932	933	934
高知	1,097	1,099	1,103	1,105	1,105
福岡	1,395	1,397	1,399	1,398	1,398
佐賀	1,466	1,468	1,467	1,469	1,470
長崎	842	845	847	848	850
熊本	1,222	1,224	1,219	1,226	1,224
大分	1,040	1,046	1,039	1,044	1,048
宮崎	969	970	969	970	970
鹿児島	881	881	881	882	881
沖縄	503	504	505	505	505
全国	950	950	948	949	949

※単位：円/10アール
※データ：総務省「固定資産の価格等の概要調書」に基づいて算出

各年度の推移はごく僅かです。地積が他の都府県よりも1桁多い北海道が、全国平均を下げていることを考慮すると、北海道・沖縄県を除いた地域では、概ね1,000円/10アール程度の水準であるとわかります。

一般市街化区域農地

宅地並み評価、農地に準じた課税の一般市街化区域農地は、宅地並み評価の影響で、一般農地と比べてかなり税額が上がります。

	平成22年度	平成23年度	平成24年度	平成25年度	平成26年度
北海道	14,824	15,735	16,553	17,687	18,395
青森	28,473	29,467	28,604	28,322	29,088
岩手	27,429	29,753	31,538	33,753	35,450
宮城	35,376	37,797	40,299	40,124	39,966
秋田	29,297	30,226	29,233	29,572	29,446
山形	38,142	40,074	41,374	43,884	43,270
福島	33,991	35,724	34,486	35,459	36,447
茨城	30,815	32,530	33,243	33,988	34,478
栃木	53,848	55,968	55,750	56,405	57,881
群馬	57,894	61,085	60,613	61,202	61,228
埼玉	50,486	51,478	55,599	59,049	62,933
千葉	21,062	13,822	13,633	13,860	17,349
東京	53,061	58,148	63,620	70,005	76,490
神奈川	69,948	76,579	83,594	92,136	99,981
新潟	36,606	38,931	32,892	36,394	37,468
富山	61,663	61,235	60,764	61,435	61,404
石川	60,161	62,585	66,280	61,915	66,033
福井	79,134	84,638	87,843	90,231	89,989
山梨	53,179	56,977	61,457	64,817	67,697
長野	66,568	68,780	69,426	72,700	74,113
岐阜	64,022	66,413	69,713	72,584	74,820
静岡	74,971	78,660	79,985	82,332	84,745
愛知	85,546	91,137	95,598	100,390	106,002
三重	45,592	46,073	45,268	44,371	43,976
滋賀	46,505	48,292	48,802	49,315	50,533
京都	46,126	47,107	47,834	52,849	53,230
大阪	44,709	44,458	44,188	44,278	44,083
兵庫	73,159	73,649	73,356	73,040	72,483
奈良	48,384	54,283	51,581	52,233	53,359
和歌山	67,556	67,405	62,634	61,434	60,728
鳥取	58,774	60,918	59,606	59,697	59,987
島根	64,078	61,375	60,347	59,707	58,391
岡山	70,982	71,634	69,459	68,736	68,375
広島	70,371	72,267	71,576	72,743	73,498
山口	48,787	47,606	45,967	44,775	43,786
徳島	78,099	79,439	74,214	71,380	69,273
香川	－	－	－	－	－
愛媛	70,507	72,072	72,117	72,245	72,201
高知	85,620	90,257	91,546	93,602	95,959
福岡	54,643	56,797	57,954	59,407	60,777
佐賀	61,892	63,755	62,731	61,232	59,944
長崎	25,897	25,183	24,063	23,246	22,645
熊本	52,577	53,513	53,548	47,563	47,890
大分	49,029	48,763	47,397	46,649	45,995
宮崎	46,430	48,263	48,947	50,366	51,555
鹿児島	55,783	59,905	63,243	66,547	69,807
沖縄	27,527	29,105	29,646	31,529	33,370
全国	54,729	56,660	56,677	57,495	58,397

※単位：円/10アール
※データ：総務省「固定資産の価格等の概要調書」に基づいて算出
※香川県は線引き（都市計画区域の区分）がされていない

宅地並み評価なので地域差が大きく、1万円台～10万円台/10アールと幅があります。全国平均では一般農地の50倍～60倍程度でしょうか。5年間で徐々に上昇しているのは、負担調整措置の影響でしょう。

神奈川県や愛知県のような都市圏のほか、福井県や高知県も高い水準にあり、市街化区域の区分による影響が出ていると考えられます。

特定市街化区域農地

宅地並み評価、宅地並み課税の特定市街化区域農地は、三大都市圏に存在することもあり、一般農地よりも税額は相当高いです。

	平成22年度	平成23年度	平成24年度	平成25年度	平成26年度
茨城	74,666	61,241	53,584	56,097	59,468
埼玉	216,980	228,167	231,593	231,326	243,978
千葉	111,453	121,791	121,901	121,622	122,527
東京	357,465	367,881	370,275	366,885	377,755
神奈川	293,427	304,892	306,752	303,457	310,930
静岡	86,350	115,931	120,989	120,457	118,551
愛知	121,493	151,466	152,226	157,828	168,116
三重	33,439	71,876	72,303	72,860	75,228
京都	67,338	125,164	126,244	95,157	101,029
大阪	53,271	131,184	128,426	126,012	126,645
兵庫	47,797	177,362	176,685	171,550	172,284
奈良	16,341	65,364	62,057	63,555	65,298
全国	151,657	178,095	177,594	176,226	182,160

※単位：円/10アール
※データ：総務省「固定資産の価格等の概要調書」に基づいて算出

特定市街化区域農地では、生産緑地の指定、市町村合併による特定市の拡大、特定市街化区域農地になってから5年度の経過措置・4年度の軽減等に影響を受けます。

そのため、平均しても指標としての信頼度は低いですが、数字を見る限り一般農地の150倍～200倍レベルであることがわかります。

地域格差も大きく、東京や神奈川のように30万円/10アールを超えている地域は、一般農地の300倍超にも達しています。ここまでくると、宅地化して活用を考えるか、生産緑地の指定を受けて営農を続ける二択でしょう。

まとめ

一口に農地といっても、評価方法や課税方法の違いがあって、固定資産税も大きく異なることが理解できたのではないでしょうか。

確かに、同じ地域の宅地よりは安いとしても、農業しかできないか、転用できても造成を要する農地は、宅地よりも評価が低くて当たり前です。

むしろ、農業で得られる収入を考えれば、市街化区域にある農地は維持していくのが精一杯のはずで、賃貸経営等が可能な宅地とは性質が違いすぎます。

また、市街化区域であるかどうかは、農地の固定資産税でも転用による活用でも大きなポイントになるため、線引きの境界付近にある農地の所有者は、区分区域の見直しでも大きく影響を受けるでしょう。