農地の固定資産税～評価の仕組みと都道府県別の相場

日本は国土が狭く平地が少ない国なので、農地の存在は食料自給率からも重要な位置付けにあります。そのため、従来から農地は多方面で保護されており、その中の1つに固定資産税（都市計画税）の安さがあるのは、知っている人も多いでしょう。

しかし、良く考えて欲しいのは、農地にどれほどの市場価値があるのかという点です。土地の価格は市場価値で決まり、農地の価格は他の土地に比べて相当低いです。そして、価格が安い土地は高い固定資産税になりません。

ということは、市場に需要がないから価格が安いのであって、固定資産税は安いのに市場価値がある土地なら、誰でも欲しがって価格は高くなり、その結果、固定資産税も高くなっていくはずです。

ではなぜ需要がないのか。この点を不思議に思う人もいるはずですから、先に農地の市場価値が低い理由から説明していきます。

農地を他の土地と同じに考えてはいけない

国民が生活していく上で、食糧生産に欠かせない農地は、農地法によって強烈に権利制限されており、私有財産であっても所有者の自由な処分を許していません。

例えば、売買や賃借には市町村の農業委員会から許可を得なくてはならず、その取引相手も農家に限定されます。これは、原則として農地に耕作以外の利用を認めず、優良な農地を保全していくためです。

農地を農地以外の土地にする「農地転用」が前提なら、農家以外でも購入することはできますが、農地転用にも農業委員会の許可（市街化区域の農地は届出）を必要とし、優良な農地では許可が下りません。

その結果、市街化が進んで価格も高くなっている農地を除くと、ほとんどは農家しか買えず農地転用も許可されない農地ですから、農業用としての売買になります。

農地を耕作して得られる収益は、建物を建てられる宅地とは比較にならないほど小さく、誰でも買える土地ではないので市場価値も小さくなるということです。

農地の評価区分と課税区分

農地の評価区分には農地評価と宅地並み評価、農地の課税区分には農地課税（農地に準じた課税）と宅地並み課税があります。

都市計画上の分類	農地の分類	評価区分	課税区分
都市計画区域外	一般農地（市街化区域外の農地）	農地評価	農地課税
非線引き都市計画区域
市街化調整区域
市街化区域	生産緑地	農地評価	農地課税
	一般市街化区域農地	宅地並み評価	農地に準じた課税
	特定市街化区域農地	宅地並み評価	宅地並み課税

これらの違いはこれから説明していきますが、農村部や都市郊外の農地は農地評価、市街地にある農地は宅地並み評価だと思ってください。

また、農地課税（農地に準じた課税）と宅地並み課税とは、税率の違いではなく課税標準額の算出方法と負担調整措置の違いです。言葉の印象で、農地課税が安く宅地並み課税だと高いように感じますが、税率は同じなので勘違いしないようにしましょう。

なお、特定市街化区域農地とは、三大都市圏の指定市における市街化区域農地で、一般市街化区域農地とは指定市以外の市街化区域農地です（生産緑地を除く）。

農地評価とは

一般農地（転用が許可された農地や転用が確実な農地を除く）と生産緑地に適用される農地評価では、最初に状況が比較的多数存在する田または畑から、標準田または標準畑を選定します（以降、標準田畑とします）。

続いて、農地の売買実例に基づいた価格を、標準田畑に比準させて標準田畑の価格を求めるのですが、売買実例の価格がそのまま使われるとは限りません。

耕作目的の売買は、農地法第3条による許可を前提に行われ、その絶対数が少ないことから、宅地見込みなど他の要素を含んだ売買実例も参考にしなくてはならず、その際は、耕作目的を前提にした正常売買価格まで修正されます。

さらに、限界収益修正率（または限界収益補正率）と呼ばれる0.55を乗じることで、標準田畑の価格は正常売買価格の55％まで減額されます。

このように、標準田畑の価格は売買実例を参考にしながらも、正常売買価格への修正と限界収益修正によって、売買実例価格よりも相当低くなります。

標準田畑の価格が求められると、評価対象の農地は標準田畑1㎡あたりの価格に、標準地との差異によって定められた比準割合を乗じ、評価対象農地の地積を乗じることで固定資産税評価額が算出されます。

※実際には評点数が付設され、評点1点あたりの価額が別途定められるのですが、簡単にするため価格としています。

宅地並み評価とは

一般市街化区域農地と特定市街化区域農地、転用が許可された農地や転用が確実な農地は、類似した宅地に比準して宅地並みに評価されます。

市街化区域は、都市計画法第7条第2項によれば、「すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」ですから、生産緑地以外はいずれ宅地化される農地です。

また、市街化区域では農地転用が届出制であることも、宅地化することに大きな障害はなく、宅地見込地として（農地としては）高い価格で取引されます。

そのため、評価上も宅地扱いをして、評価対象の農地に類似する状況を持つ宅地の価格に比準させ、固定資産税評価額を求めます（市町村によっては宅地の評価方法に準じて路線価を利用している場合もあります）。

その際、類似宅地に比準した評価であっても、農地を宅地化するためには造成を要することから、固定資産税評価額は造成費用を控除して算出されます（宅地評価ではなく”宅地並み”評価である理由です）。

一般には、田のほうが畑よりも盛土が多く造成費用は高額です。したがって、状況が類似する田と畑では、田のほうが固定資産税評価額は低い傾向です。

農地課税とは

一般農地と生産緑地は農地課税で、農地専用の負担調整措置を用います。

農地課税で用いられる負担調整措置は、他の土地にはない特徴があり、この点においては格差があることに間違いはありません。

負担水準＝前年度課税標準額÷今年度本則課税標準額×100％
※今年度本則課税標準額＝今年度固定資産税評価額

上記で求められた負担水準で、今年度の課税標準額は次のように決まります。

負担水準の値	今年度の課税標準額	補足
負担水準≧90％	前年度課税標準額×1.025	上限：本則課税標準額
80％≦負担水準＜90％	前年度課税標準額×1.05
70％≦負担水準＜80％	前年度課税標準額×1.075
負担水準＜70％	前年度課税標準額×1.1

農地課税の負担調整措置で特徴的なのは、下限の設定が低いことで、負担水準が低いとき、前年度課税標準額の1.1倍までしか今年度課税標準額が増えません。

他の土地の負担調整措置では、下限の設定が今年度本則課税標準額×20％です。この差は、負担水準が低ければ低いほど影響が大きく、農地課税の負担調整措置は、課税標準額（つまり税額）の上昇が緩やかです。

農地に準じた課税とは

一般市街化区域農地の農地に準じた課税では、農地課税と同じ負担調整措置をします。ただし、一般市街化区域農地は宅地並み評価で、なおかつ課税標準を1/3（都市計画税は2/3）にする特例があるため、負担調整措置は同じでも課税標準額の算出過程が異なります。

負担水準＝前年度課税標準額÷今年度本則課税標準額×100％
※今年度本則課税標準額＝今年度固定資産税評価額×特例率
※特例率は固定資産税1/3、都市計画税2/3

負担調整は農地課税の表を参照してください。

なお、課税標準の特例は、一般市街化区域農地なら全て適用されるのではなく、農地として利用されている（つまり営農されている）農地に限ります。

宅地並み課税とは

特定市街化区域農地の宅地並み課税では、農地でありながら住宅用地の負担調整措置をします。一般市街化区域と同じ宅地並み評価で、なおかつ課税標準を1/3（都市計画税は2/3）にする特例もあります。

加えて、新たに特定市へ指定されると、それまで一般市街化区域農地の農地に準じた課税から、宅地並み課税への変更になって負担が増すため、4年度にわたり税負担を軽減する措置が講じられます。

ただし、合併特例法（市町村の合併の特例に関する法律）第16条第3項の規定により、合併で特定市となった市町村は、合併の翌年度から5年度は合併前の課税となり、特定市街化区域農地としての課税は合併の翌年度から数えて6年度目に始まります。

負担水準＝前年度課税標準額÷今年度本則課税標準額×100％
※今年度本則課税標準額＝今年度固定資産税評価額×特例率×軽減率
※特例率は固定資産税1/3、都市計画税2/3
※軽減率は初年度0.2、翌年度0.4、翌々年度0.6、翌々年度の次年度0.8

負担調整措置は次のとおりです。

負担水準の値	今年度の課税標準額	補足
負担水準≧100％	本則課税標準額	今年度が前年度以下のケース
負担水準＜100％	前年度課税標準額＋本則課税標準額×5％	上限：本則課税標準額 下限：本則課税標準額×20％

特定市街化区域農地においても、一般市街化区域農地と同じく、課税標準の特例は農地として利用されている農地だけを対象としています。

農地分類による比較

一般農地、一般市街化区域農地、特定市街化区域農地の違いを比較してみると、全体のイメージが掴みやすいはずです。

	一般農地	一般市街化区域農地	特定市街化区域農地
評価額	農地評価で低い	宅地並み評価で高い	宅地並み評価で高い
評価方法	標準田畑の価格（正常売買価格×0.55）に比準	類似宅地に比準した価格から造成費を控除	類似宅地に比準した価格から造成費を控除
本則課税標準額	評価額	評価額×特例率	評価額×特例率×軽減率
負担調整措置	農地用で上昇が緩やか	農地用で上昇が緩やか	宅地用で上昇が早い
税額	安い	高め	高い

※市街化区域農地の特例率は固定資産税1/3、都市計画税2/3
※特定市街化区域農地の軽減率は4年度の間0.2～0.8

一般市街化区域農地は、特例と農地用の負担調整措置によって、税額はそれほど高くなりませんが、特定市街化区域農地は、そもそも特定市＝三大都市圏であることから、価格の高い宅地に比準するため、税額も高くなります。

農地の固定資産税における諸問題

安い印象しかない農地の固定資産税ですが、制度上に問題を抱えており、市街化区域の農地では、農家や相続した非農家が税負担に苦しむケースも出ています。

住宅用地と市街化区域農地の課税標準特例

課税標準の特例においては、市街化区域農地よりも住宅用地が良く知られており、一定面積は固定資産税が最大1/6、都市計画税が最大1/3に軽減されます。

特例の対象	名称	固定資産税	都市計画税
戸数×200㎡までの部分	小規模住宅用地	1/6に軽減	1/3に軽減
戸数×200㎡を超える部分	一般住宅用地	1/3に軽減	2/3に軽減

※戸数×200㎡を超える部分は総床面積の10倍まで

ところが、市街化区域農地の特例は固定資産税が1/3、都市計画税が2/3で、特例率だけで比べると、小規模住宅用地は農地よりも2倍軽減されます。

負担調整措置がどうであれ、負担調整措置とは税負担の急上昇を抑える意味しかなく、最終的には負担水準が100％になって、課税標準額×税率の税額になりますから、小規模住宅用地と市街化区域農地の税額は逆転する可能性があります。

この状況では、市街化区域農地で控除される造成費が、評価額の半額に達しないと釣り合わず（釣り合っても問題ですが…）、市街化区域の宅地評価は高いので、造成費が半額に達することはなかなか考えられません。

宅地評価額が十分に高い地域なら、造成費の占める割合が小さくなって、特例率の2倍差が、そのまま税額を2倍差に近づける方向で作用します。

都市計画区域の影響

農地が市街化区域に存在するのか、市街化調整区域に存在するのかで、固定資産税の評価・課税は大きく変わります。しかしながら、農地の所有者が区域を選ぶことはできず、都道府県の都市計画に依存します。

市街化区域は、10年先の市街化を目標に見据えて区分されるため、都市化が進み人口も増える予測では、住宅を郊外に求める要望や、農地所有者が転用したい要望に応える意味もあって、市街化区域は過大に区分された経緯があります。

つまり、市街化区域が区分される時点では、市街化していない地域を当然に含んでいたのですが、市街化が難しいであろう地域まで含まれてしまったわけです。

その影響で、市街化区域に区分された農地は、耕作しても宅地並み評価で評価額は高くなり、負担調整措置で緩和されるとはいえ、いずれ税額は高くなります。

対して、市街化調整区域に区分された農地は、農地で利用していると認められる程度の耕作さえ行えば、農地評価で税額は低いまま維持されます。

この状況は不公平であり、農地利用の実状と課税が伴わないので、区分区域の見直しが進まないと解消されないでしょう。

農地の都道府県別固定資産税相場

評価区分や課税区分を説明しただけでは、どのくらいの税額か掴めないと思いますので、一般農地、一般市街化区域農地、特定市街化区域農地それぞれについて、10アール平均で都道府県別の固定資産税額を5年度分まとめました。

なお、10アール＝1,000㎡ですが、300坪・1反にも近いので、そちらのほうがわかりやすければ、そちらのイメージで税額を確認してみてください。

一般農地の固定資産税額相場

農地評価、農地課税の一般農地は、とにかく固定資産税が安いです。

	平成27年度	平成28年度	平成29年度	平成30年度	令和元年度
北海道	200	200	200	200	199
青森	720	720	721	723	723
岩手	788	789	787	787	787
宮城	1,238	1,244	1,246	1,243	1,242
秋田	1,226	1,227	1,223	1,219	1,213
山形	1,090	1,091	1,088	1,087	1,086
福島	1,114	1,118	1,123	1,117	1,121
茨城	1,129	1,130	1,130	1,129	1,129
栃木	1,535	1,538	1,539	1,538	1,537
群馬	943	943	942	940	940
埼玉	1,092	1,093	1,093	1,094	1,094
千葉	1,173	1,174	1,173	1,173	1,171
東京	1,032	1,030	1,026	1,022	1,020
神奈川	1,017	1,017	1,018	1,018	1,017
新潟	1,385	1,388	1,387	1,387	1,388
富山	1,550	1,550	1,545	1,538	1,529
石川	1,333	1,332	1,330	1,325	1,323
福井	1,552	1,552	1,535	1,522	1,522
山梨	1,044	1,044	1,044	1,045	1,045
長野	1,075	1,079	1,079	1,084	1,086
岐阜	1,281	1,282	1,275	1,266	1,266
静岡	984	990	990	991	990
愛知	1,407	1,409	1,409	1,405	1,404
三重	1,433	1,435	1,440	1,441	1,443
滋賀	1,571	1,571	1,564	1,559	1,552
京都	1,307	1,310	1,312	1,311	1,310
大阪	1,702	1,701	1,700	1,698	1,697
兵庫	1,702	1,703	1,702	1,701	1,700
奈良	1,458	1,458	1,457	1,456	1,461
和歌山	1,097	1,096	1,094	1,092	1,092
鳥取	1,308	1,309	1,309	1,309	1,312
島根	988	990	991	993	993
岡山	1,374	1,375	1,379	1,379	1,379
広島	1,232	1,233	1,244	1,242	1,247
山口	1,209	1,211	1,209	1,198	1,200
徳島	1,205	1,208	1,209	1,209	1,213
香川	1,311	1,312	1,311	1,310	1,308
愛媛	937	937	938	935	936
高知	1,106	1,108	1,109	1,110	1,103
福岡	1,397	1,399	1,399	1,400	1,401
佐賀	1,474	1,475	1,476	1,472	1,477
長崎	852	853	855	858	861
熊本	1,218	1,221	1,222	1,225	1,226
大分	1,042	1,047	1,048	1,042	1,043
宮崎	972	972	976	975	975
鹿児島	881	883	882	879	880
沖縄	506	506	509	509	509
全国	950	951	950	949	948
北海道以外	1,172	1,174	1,174	1,173	1,173

※単位：円/10アール
※データ：総務省「固定資産の価格等の概要調書」に基づいて算出

各年度の推移はごく僅かです。地積が他の都府県よりも1桁多い北海道が、全国平均を下げていることを考慮すると、北海道を除いた平均は、約1,200円/10アールの水準であるとわかります。

一般市街化区域農地の固定資産税額相場

宅地並み評価、農地に準じた課税の一般市街化区域農地は、宅地並み評価の影響で、一般農地と比べてかなり税額が上がります。

	平成27年度	平成28年度	平成29年度	平成30年度	令和元年度
北海道	18,741	19,591	20,482	20,715	20,557
青森	26,170	26,234	26,408	25,542	25,617
岩手	37,091	38,302	39,736	42,086	44,576
宮城	41,191	45,633	51,405	55,129	62,193
秋田	27,573	27,404	27,265	25,141	25,172
山形	45,212	47,124	48,804	50,324	50,935
福島	37,396	38,600	39,586	40,744	42,136
茨城	34,789	35,390	35,978	35,876	36,399
栃木	56,450	57,596	58,032	57,693	57,790
群馬	60,578	60,543	61,251	60,079	60,673
埼玉	65,706	71,884	76,409	79,994	83,457
千葉	18,682	26,253	26,630	26,197	26,486
東京	83,441	90,953	98,867	107,560	115,945
神奈川	112,199	117,440	125,050	132,150	138,737
新潟	36,838	38,397	40,210	42,375	45,495
富山	60,985	60,863	54,552	55,858	57,813
石川	69,486	71,066	72,451	78,457	81,621
福井	88,986	88,364	88,332	87,818	93,306
山梨	69,050	70,857	72,708	73,326	74,342
長野	70,515	71,650	71,876	72,038	72,847
岐阜	76,118	77,704	78,581	78,091	78,367
静岡	85,444	87,114	87,361	88,188	88,948
愛知	110,528	110,887	117,734	123,430	127,691
三重	42,151	41,702	41,223	39,909	44,486
滋賀	50,648	51,917	53,007	53,537	53,950
京都	52,963	53,933	53,980	53,573	53,750
大阪	43,690	43,329	43,419	42,739	42,853
兵庫	70,455	69,934	69,272	67,239	66,939
奈良	54,299	54,601	54,179	52,525	52,127
和歌山	59,247	58,545	57,983	55,887	55,704
鳥取	57,181	56,792	57,270	56,368	56,722
島根	58,045	56,263	57,266	54,589	54,198
岡山	66,736	66,353	65,750	62,841	62,154
広島	72,610	73,021	73,389	69,549	69,994
山口	42,606	42,569	42,353	41,456	41,512
徳島	68,242	67,694	67,434	65,741	67,019
香川	-	-	-	-	-
愛媛	69,529	68,844	68,095	66,070	65,531
高知	98,801	100,998	103,646	105,570	107,114
福岡	61,716	63,038	64,179	64,682	65,834
佐賀	57,737	56,521	55,676	54,400	55,094
長崎	23,061	22,867	22,709	22,195	22,048
熊本	47,345	47,700	47,920	47,445	47,394
大分	45,451	44,705	44,121	42,960	42,686
宮崎	49,607	50,444	51,157	50,069	50,436
鹿児島	71,600	73,435	74,402	74,957	76,605
沖縄	35,106	35,251	36,931	35,310	36,601
全国	58,409	58,996	59,541	59,368	60,302

※単位：円/10アール
※データ：総務省「固定資産の価格等の概要調書」に基づいて算出
※香川県は線引き（都市計画区域の区分）がされていない

宅地並み評価なので地域差が大きく、2万円台～13万円台/10アールと幅があります。全国平均が約6万円/10アールですから、一般農地の50～60倍程度でしょうか。5年間で徐々に上昇しているのは、負担調整措置の影響でしょう。

大都市圏の東京都、神奈川県、愛知県以外では、福井県や高知県が高い水準です。

特定市街化区域農地の固定資産税額相場

宅地並み評価、宅地並み課税の特定市街化区域農地は、三大都市圏に存在することもあり、一般農地よりも税額は相当高いです。

	平成27年度	平成28年度	平成29年度	平成30年度	令和元年度
茨城	64,486	66,375	65,137	59,255	62,845
埼玉	252,437	242,894	246,051	242,686	255,513
千葉	128,121	125,138	127,562	127,414	129,465
東京	387,962	381,462	379,622	383,211	395,914
神奈川	310,882	306,383	304,814	306,106	307,538
静岡	116,969	113,062	111,262	105,581	107,814
愛知	176,189	174,234	171,643	175,254	188,696
三重	70,972	70,076	68,660	66,824	66,518
京都	103,826	105,590	106,285	101,001	103,236
大阪	122,924	119,486	118,757	117,051	118,021
兵庫	167,927	164,915	162,280	159,836	160,574
奈良	64,224	64,711	64,101	62,674	62,707
全国	186,497	183,211	182,818	181,763	187,448

※単位：円/10アール
※データ：総務省「固定資産の価格等の概要調書」に基づいて算出

特定市街化区域農地では、生産緑地の指定、市町村合併による特定市の拡大、特定市街化区域農地になってから5年度の経過措置・4年度の軽減等に影響を受けます。

そのため、平均しても指標としての信頼度は低いですが、数字を見る限り一般農地の100～200倍レベルであることがわかります。

地域格差も大きく、東京や神奈川のように30万円/10アールを超えている地域は、一般農地の300倍にも達しています。ここまでくると、宅地化して活用を考えるか、生産緑地の指定を受けて営農を続ける二択でしょう。

まとめ

一口に農地といっても、その分類で固定資産税は大きく異なります。

確かに、同じ地域の宅地よりは安いとしても、農業しかできないか、転用できても造成を要する農地は、宅地よりも評価が低くて当たり前です。

むしろ、農業で得られる収入を考えれば、市街化区域にある農地は維持が精一杯のはずで、賃貸経営等が可能な宅地に転用されていく流れは避けられないでしょう。

したがって、農地が市街化区域内であるかどうかは、固定資産税だけではなく転用による活用でも大きなポイントです。